Quanto vale um imóvel? Os três números que quase nunca batem

Pergunte quanto vale um apartamento a três pessoas e saia com três números.

O dono responde primeiro, e responde com a reforma do banheiro, o sol da manhã na sala e a vista que o prédio da frente ainda não tapou. O engenheiro do banco passa meia hora lá dentro, mede a sala com trena, fotografa o quadro de luz e não demonstra interesse nenhum pelo sol. A prefeitura nunca subiu a escada, mas sabe por quanto foi declarada a venda do apartamento do andar de baixo.

Os três estão falando do mesmo imóvel. Nenhum está mentindo. E os números quase nunca batem.

No meu primeiro arremate, numa compra direta da Caixa, o imóvel vinha avaliado em R$ 125 mil e saiu por R$ 45 mil. A conta pronta é 64% de desconto, e ela está certa. Só não diz sobre qual dos três números foi feita.

Quanto vale um imóvel e o que é valor de mercado?

O valor de mercado de um imóvel é o preço pelo qual ele seria vendido à vista, em condições normais de mercado, e por isso é uma faixa, não um número exato. É a definição que o Código Tributário Nacional passou a usar em 2026, no art. 38. Três números públicos ajudam a desenhar essa faixa: o preço do anúncio, a avaliação técnica e o valor registrado no ITBI.

Repare no “condições normais”. É o negócio entre dois desconhecidos sem pressa, coisa que a venda do tio para o sobrinho e a de quem precisa do dinheiro até sexta-feira nem sempre são.

Número	Quem dá	O que mede	O cuidado	Onde achar
Preço do anúncio	O vendedor ou o corretor	Quanto se pede hoje	É o começo da negociação, não o fim	Portais de anúncio
Avaliação	Engenheiro ou arquiteto do banco; no leilão judicial, oficial de justiça ou avaliador nomeado	Estimativa técnica numa data	Envelhece; no leilão pode ter sido feita só por fora	Laudo do banco; edital do leilão
Valor registrado no ITBI	O comprador declara; a prefeitura confere	O valor declarado na venda, ou a base que a prefeitura aceitou	Pode estar subdeclarado; cada cidade publica um tipo de valor	Dados abertos da prefeitura; Consulta ITBI

Fonte: CTN, art. 38, §§ 1º e 2º (LC 227/2026); CPC, art. 870; Caixa, Regras da Venda Online, item 21.4.1. Quais cidades publicam qual valor está na nota de fontes da Consulta ITBI.

Cada um responde a uma pergunta diferente.

O anúncio diz quanto alguém quer.

A avaliação diz quanto alguém estima.

O ITBI diz quanto alguém declarou ter pago.

Nenhum diz quanto você vai pagar. Por isso vale ouvir os três, começando pelo que fala mais alto.

O preço do anúncio é o valor do imóvel?

Não: o preço do anúncio é o valor que o vendedor pede, e o fechamento nasce da negociação em cima dele, podendo sair abaixo, igual ou acima. Ele serve para medir a expectativa de quem vende e para comparar imóveis parecidos anunciados ao mesmo tempo, mas não registra nenhum negócio fechado. Os índices de preço mais citados do país, como o FipeZAP, são construídos a partir de anúncios.

Anúncio é a foto de perfil do imóvel. Ângulo escolhido, luz de fim de tarde, lente que transforma corredor em salão, e a vaga apertada fora do enquadramento. Ninguém está enganando ninguém. Está mostrando o melhor lado, como todo mundo faz na foto de perfil.

Mesmo assim, ele tem uma qualidade que os outros dois não têm: é de hoje. Mostra o humor de quem vende nesta semana. O que não dá é tomar a média dos anúncios da cidade como preço do seu apartamento, erro que o guia sobre o que o FipeZAP realmente mostra desmonta com números.

E o anúncio que passa meses no ar sem baixar de preço também está contando alguma coisa. O mercado já respondeu àquele número, e respondeu com silêncio.

O segundo número chega de prancheta na mão, e é nele que o banco e o leilão se apoiam.

O que a avaliação do banco ou do leilão mede?

A avaliação é a estimativa técnica de valor feita numa data por um profissional, e é nela que o banco se apoia para financiar e o leilão para fixar referência. Quando a avaliação vem abaixo do preço combinado, a diferença costuma virar entrada maior. No leilão, o desconto anunciado costuma ser medido contra ela, não contra o mercado.

No financiamento, a avaliação é o porteiro. Você combinou R$ 400 mil com o vendedor, o laudo voltou dizendo R$ 360 mil, e o banco faz a conta em cima dos R$ 360 mil. A diferença não some. Muda de endereço e vai morar na sua entrada. Nos imóveis da própria Caixa vendidos por licitação, o edital escreve isso com todas as letras, e no financiamento comum a lógica costuma ser a mesma. O guia de financiamento negado na análise de crédito conta como esse laudo derruba operação de quem tinha renda de sobra.

No leilão, ela vira régua, e a régua tem uma marca no meio. No segundo leilão do banco, se ninguém cobrir a dívida, a lei deixa o credor aceitar, se quiser, lance a partir da metade da avaliação. No leilão judicial, abaixo da metade o lance ganha nome feio, preço vil, e não vale, quando o juiz não fixou outro mínimo.

E nem sempre alguém entrou no imóvel para avaliar. As regras de venda da Caixa preveem avaliação pela vistoria externa quando não dá para entrar. Às vezes, o laudo foi escrito da calçada. Num anúncio da Caixa lido em novembro de 2026, a tela mostrava avaliação de R$ 243 mil, valor mínimo de R$ 148.789,99 e, em destaque, “desconto de 38,77%”.

Os 64% do meu primeiro arremate eram isso: distância até um laudo. Para o banco que vende, a avaliação é a vitrine do desconto. Para quem compra, devia ser só a primeira opinião.

O terceiro número não sai em anúncio nem em edital, e é o que chega mais perto de uma venda de verdade.

O que o valor registrado no ITBI revela?

A guia do ITBI registra o valor declarado em cada venda de imóvel, e onde a prefeitura publica esse dado ele é o registro público mais próximo do preço pago. O STJ, no Tema 1.113, fixou que a base do imposto é o valor do imóvel em condições normais de mercado e que o valor declarado se presume condizente com ele. O que cada prefeitura publica como valor muda de cidade para cidade.

A guia do ITBI é a fofoca mais confiável do bairro: conta por quanto o vizinho disse que comprou, e vem com carimbo.

E é uma fofoca com presunção de inocência. Pelo entendimento do STJ, o valor declarado vale até a prefeitura provar o contrário em processo próprio, e o valor do IPTU não serve nem de piso. A prefeitura pode desconfiar à vontade. Para cobrar a mais, precisa provar. O tema ainda tem recurso pendente no STF, e a LC 227/2026 mexeu em como a prefeitura estima esse valor, então a discussão não acabou.

O que cada cidade conta também muda. São Paulo, Rio e Belo Horizonte contam o valor declarado. Porto Alegre e Fortaleza contam a base de cálculo do imposto. Recife conta a avaliação da própria prefeitura. Niterói conta só a média por rua e por ano, que é a fofoca resumida. E rua sem registro não quer dizer rua sem venda.

Mesmo o registro bom não entrega um número. Entrega um leque. Na base da Consulta ITBI deste site, junte os apartamentos de São Paulo vendidos entre julho de 2025 e setembro de 2026 em grupos de gêmeos: mesmo prédio, mesma área registrada, seis vendas ou mais. Saem 1.539 grupos e 14.702 vendas. Se gêmeo tivesse preço de gêmeo, quase tudo cairia perto do meio do grupo, a mediana. Só 61% ficaram a até 10% dela. E 11% saíram 20% ou mais abaixo.

Andar, vaga, reforma, pressa, venda entre parentes e declaração por baixo explicam parte da diferença. Gêmeos no papel, primos distantes no preço. Com os três números na mão, a pergunta deixa de ser qual deles está certo e passa a ser como cruzá-los.

Como saber o valor de um imóvel antes de comprar ou dar lance?

Estime uma faixa, não um número: levante as vendas registradas no ITBI do mesmo prédio ou da mesma rua, compare com anúncios parecidos de agora e use a avaliação como terceira opinião. O piso da faixa vem das vendas registradas mais baixas que fazem sentido. O teto vem do que se anuncia e se vende na região. Uma decisão bem tomada continua de pé mesmo se o imóvel valer o piso.

Na prática, cinco passos:

1. Comece pelo registro. Na Consulta ITBI, escolha a cidade e digite a rua. Com o número do prédio, aparecem as vendas e o resumo por planta. Fora das sete cidades, pergunte à prefeitura se ela publica as guias.
2. Compare igual com igual. Mesma área, mesma tipologia, venda recente. Pode descartar o ponto que destoa, desde que saiba dizer por quê.
3. Ponha os anúncios do lado. Se os anúncios parecidos estão muito acima das vendas registradas, a negociação ainda vai acontecer, e o anúncio é só o primeiro lance dela.
4. Olhe a data da avaliação. Confira quando o laudo foi feito. Avaliação de edital pode ter meses, e pode ter sido feita da calçada.
5. No leilão, meça o desconto contra o piso, não contra a avaliação. É a única conta que diz se sobra margem depois dos custos de arrematar, que o guia sobre quanto custa arrematar um imóvel soma linha a linha.

Quem compra para morar usa a faixa para não pagar preço de teto por imóvel de piso. Quem compra para revender usa a mesma faixa de trás para frente: a conta só fecha se fechar no piso. É o raciocínio por trás do guia sobre quando não comprar imóvel em leilão.

O dono, o engenheiro e a prefeitura vão continuar discordando, e tudo bem. Você não precisa escolher um deles. Precisa da faixa que os três desenham juntos, e nas cidades que publicam as guias a pista mais firme está na prefeitura, não no anúncio.

Desconto é uma palavra que só existe ao lado de outro número. Escolha bem qual.