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Reajuste de aluguel em 2026: IGP-M, IPCA e como calcular
Resposta rápida
O reajuste de aluguel em 2026 segue o índice definido no contrato, quase sempre IGP-M ou IPCA, aplicado uma vez por ano na data de aniversário do contrato, conforme a Lei do Inquilinato. O IPCA acumulado em 12 meses está em 4,64%, apurado pelo Banco Central, e o IGP-M, mais volátil, está em 3,18% no mesmo período, mas já fechou 2020 em 23,14%. Este guia explica os dois índices, como calcular o novo valor do aluguel e quando dá para negociar.
Seu contrato de aluguel fez aniversário e o valor novo veio maior, sem aviso e sem explicação? Respira. Esse número não caiu do céu. Ele tem nome, tem fórmula e está escrito no seu próprio contrato: é o índice de reajuste que você (ou quem alugou antes de você) aceitou lá atrás. Este guia mostra exatamente como esse cálculo funciona, de onde vem o percentual e como conferir, com a calculadora na mão, se o reajuste que chegou está correto antes de assinar embaixo.
Como funciona o reajuste de aluguel em 2026?
O reajuste de aluguel é anual e segue o índice que o próprio contrato define, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e não existe correção automática fora do que está escrito no papel. Dois vizinhos de porta podem receber reajustes diferentes no mesmo mês. Não é erro da imobiliária: é a data de assinatura e o índice de cada contrato falando mais alto que o endereço. A regra de 2026 segue a de sempre: sem cláusula de reajuste, não há aumento automático, e qualquer acréscimo depende de acordo entre as partes.
IGP-M ou IPCA: qual índice reajusta o meu aluguel?
Os dois índices mais usados em contratos de aluguel são o IGP-M, calculado pela FGV, e o IPCA, apurado pelo IBGE, com o IPCA acumulado em 12 meses em 4,64%, segundo o Banco Central. O IGP-M tem tradição de ser “o índice do aluguel”, mas é historicamente volátil. Basta olhar o histórico: pela série do Banco Central, ele fechou 2020 em 23,14% e 2021 em 17,79%, quatro a cinco vezes a inflação ao consumidor daqueles anos, e reajustes assim levaram muito inquilino a pedir a conta ou renegociar. Foi esse susto que empurrou parte dos contratos novos para o IPCA, tido como mais estável.
Para dar noção do momento atual, o IGP-M acumulado em 12 meses (de julho de 2025 a junho de 2026) fechou em 3,18%, pela série do Banco Central, hoje até abaixo do IPCA de 4,64% no mesmo período. Mas o índice muda todo mês, então o percentual exato da sua renovação deve ser consultado direto na FGV ou na série do Banco Central, referente ao mês-base do seu contrato, porque um número desatualizado gera reajuste errado.
Como calcular o reajuste do aluguel passo a passo?
Para calcular o novo aluguel, multiplique o valor atual por um mais o índice acumulado de 12 meses do mês-base do contrato, expresso em decimal. A fórmula é: novo aluguel = aluguel atual x (1 + índice acumulado ÷ 100). O primeiro passo é identificar qual índice está no contrato e qual é o mês-base; o segundo é buscar o valor acumulado desse índice nos últimos 12 meses, direto na fonte oficial; o terceiro é aplicar a multiplicação.
Simulação ilustrativa: um aluguel de R$ 2.000 reajustado por um índice acumulado de 4,64% em 12 meses fica em R$ 2.000 x 1,0464 = R$ 2.092,80. O aumento de R$ 92,80 no exemplo representa exatamente a inflação medida no período, nem mais, nem menos. Agora sinta o peso de um ano de pico: se esse mesmo aluguel de R$ 2.000 estivesse preso ao IGP-M em 2020 (23,14%), o valor novo saltaria para R$ 2.462,80, um aumento de R$ 462,80 em um único ano, cinco vezes o do exemplo acima. Foi esse tipo de salto que transformou o IGP-M em sinônimo de susto pra quem aluga. Vale repetir: este é um exercício de matemática com números ilustrativos, não o reajuste real do seu contrato, que depende do índice e do mês-base específicos dele.
De quanto em quanto tempo o aluguel pode subir?
O reajuste por índice só pode acontecer uma vez a cada 12 meses, contados a partir da assinatura do contrato ou do último reajuste aplicado, nunca antes disso. Esse intervalo protege o inquilino de reajustes seguidos dentro do mesmo ano, mesmo com a inflação acelerando no meio do caminho. E existe o caso que quase ninguém espera: quando o índice acumulado do mês fecha negativo, o reajuste derruba o aluguel em vez de subir. É raro na prática recente, mas está na mesma cláusula que costuma aumentar o valor.
Fora dessa janela anual, o valor do aluguel só muda por acordo direto entre proprietário e inquilino, como uma renegociação de mercado, uma reforma que altera o padrão do imóvel ou a revisão judicial prevista em lei para contratos com mais tempo de vigência. Nenhuma dessas hipóteses acontece de forma automática: exige conversa, formalização e, em caso de impasse, eventualmente decisão judicial.
Dá para negociar ou contestar o reajuste?
Sim, o índice contratual funciona como teto de referência, mas negociar o percentual final é uma prática comum e legítima, principalmente quando o aumento calculado destoa muito do aluguel praticado na região. Um bom argumento de negociação combina dados: histórico de pagamento pontual, tempo de contrato, comparação com anúncios de imóveis parecidos no mesmo bairro e o custo real, para o proprietário, de deixar o imóvel vago procurando um novo inquilino.
Contestar um reajuste é diferente de negociar: contestação cabe quando o índice aplicado não é o do contrato, quando o mês-base usado está errado, ou quando o cálculo simplesmente não bate com a fórmula. Nesses casos, o caminho é pedir por escrito o demonstrativo do cálculo à imobiliária ou ao proprietário antes de pagar o novo valor, e recorrer a um advogado se a divergência persistir.
O que olhar no contrato antes de aceitar o novo valor?
Antes de aceitar qualquer reajuste, confira três pontos no contrato: qual é o índice de correção definido, qual é a data exata do mês-base e se existe alguma cláusula de teto ou piso para o percentual aplicado. Contrato redigido às pressas às vezes cita índice que já saiu de uso, ou deixa a cláusula de reajuste vaga. A margem de interpretação aparece justamente na hora de pagar mais.
Vale também checar se o aumento comunicado bate com a conta feita à mão, usando o índice e o mês-base certos, e guardar o comprovante desse cálculo junto com o contrato, de preferência num e-mail ou mensagem que registre a data. Esse hábito simples evita discussão futura e dá ao inquilino argumento pronto caso o cálculo do próximo ano venha com erro. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica: em caso de dúvida sobre a cláusula do seu contrato específico ou de divergência que não se resolve por conversa direta, consulte um advogado.
No fim, a diferença não está no índice: está em quem confere. Quem refaz a conta paga o que o contrato manda pagar. Quem não refaz paga o que vier no boleto.
O reajuste de aluguel é só uma parte da conta de morar em 2026. Para decidir se vale a pena continuar alugando ou partir para a compra, o comparativo completo está em alugar ou comprar em 2026, e para quem quer saber se o aluguel está rendendo mais que a valorização dos imóveis, a matemática está em aluguel rende mais que a valorização. Já para entender o pano de fundo dos preços que influenciam esses contratos, vale a leitura de como ler os preços de imóveis do FipeZAP sem se enganar. E quem recebe esse aluguel reajustado, e não só quem paga, ainda precisa acertar as contas com o leão: veja quanto sai e o que dá pra descontar no guia de imposto de renda sobre aluguel. E enquanto o valor sobe pelo índice todo ano, a garantia que sustenta o contrato pode ganhar uma modalidade nova: veja a proposta do aluguel consignado, que descontaria o aluguel direto da folha de pagamento e ainda depende do Senado.
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Perguntas frequentes
Qual índice reajusta o aluguel em 2026?
Não existe um índice único obrigatório: o reajuste segue o que estiver escrito no contrato de locação, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Na prática, os dois mais usados são o IGP-M, calculado pela FGV, e o IPCA, apurado pelo IBGE e divulgado pelo Banco Central. Contratos mais antigos tendem a usar IGP-M por tradição de mercado; contratos assinados ou renegociados depois de 2021 migraram em boa parte para o IPCA, atrás de mais previsibilidade. Se o seu contrato não citar índice nenhum, ou usar uma cláusula genérica de correção monetária, vale reler o texto com atenção ou consultar um advogado antes de aceitar qualquer reajuste, porque a base de cálculo muda o valor final.
Como calculo o reajuste do meu aluguel?
A conta parte do aluguel atual multiplicado pela variação acumulada do índice contratual nos últimos 12 meses, contados até o mês de aniversário do contrato. Em simulação ilustrativa, um aluguel de R$ 2.000 corrigido por um índice acumulado de 4,64% em 12 meses passaria para R$ 2.092,80, ou seja, R$ 2.000 multiplicado por 1,0464. O número exato do índice muda todo mês, então o primeiro passo real é consultar o valor acumulado divulgado pela FGV, no caso do IGP-M, ou pelo IBGE e Banco Central, no caso do IPCA, referente ao mês-base indicado no contrato, e só depois aplicar a multiplicação sobre o valor vigente.
O aluguel pode subir mais de uma vez por ano?
Não, pela Lei do Inquilinato o reajuste de aluguel residencial só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses, contados a partir da data de assinatura do contrato ou da última correção aplicada, o chamado mês-base. Um proprietário não pode aplicar dois reajustes de índice no mesmo ano, mesmo que a inflação acelere nesse período. O que pode acontecer fora dessa regra é uma renegociação bilateral do valor, algo diferente do reajuste automático por índice e que depende de acordo entre as partes, geralmente ligado a reforma, mudança nas condições do imóvel ou revisão de valor de mercado a pedido de qualquer um dos lados.
Posso negociar o reajuste do aluguel?
Sim, o índice contratual define o teto do reajuste automático, mas nada impede que inquilino e proprietário negociem um valor diferente, geralmente para baixo, principalmente quando o índice sobe muito acima do mercado local de aluguel na região. Argumentos que costumam funcionar incluem o histórico de pagamento em dia, tempo de contrato, comparação com aluguéis semelhantes no bairro e o risco de vacância para o proprietário caso o inquilino saia. A negociação não elimina o direito ao reajuste, apenas ajusta o percentual final por acordo. Vale registrar qualquer mudança por escrito, mesmo que seja um simples aditivo por e-mail, para evitar divergência lá na frente.
O que é o mês-base do contrato de aluguel?
É o mês em que o contrato de locação foi assinado, ou em que ocorreu o último reajuste, e que serve de referência para contar os próximos 12 meses e para escolher o valor acumulado do índice a aplicar. Se um contrato foi assinado em março, o mês-base é março, e o reajuste seguinte só pode ocorrer em março do ano seguinte, usando a variação do índice acumulada nos 12 meses anteriores até esse mês. Esse detalhe costuma passar despercebido e gera confusão comum: usar o índice acumulado até dezembro num contrato cujo mês-base é junho gera um número diferente do correto.
IGP-M ou IPCA é melhor para o inquilino?
Depende do momento econômico, mas o IPCA costuma ser mais previsível para quem aluga. O IGP-M, calculado pela FGV, é mais sensível a câmbio e preços no atacado, o que o tornou muito volátil em 2020 e 2021, disparando bem acima da inflação ao consumidor e pesando no bolso de quem tinha contrato atrelado a ele. O IPCA, apurado pelo IBGE, reflete a inflação que o consumidor sente no dia a dia e tende a oscilar menos. Por isso, boa parte dos contratos novos migrou para o IPCA depois daquele período. Nenhum dos dois garante reajuste baixo para sempre: o histórico apenas mostra menos sobressalto no IPCA.
Fontes