Imposto sobre aluguel: ninguém te manda essa conta

Ninguém olha o holerite pelo salário bruto. Você desce direto pra última linha, porque sabe que o número de cima é ficção: entre ele e o que cai na conta tem INSS, tem imposto, tem uma lista que você nem lê mais.

Agora repara no que acontece com o aluguel. Caem R$ 3.000 todo dia 10, e esse é o número que você repete quando perguntam quanto o imóvel rende. Bruto virou líquido no meio do caminho, sem ninguém avisar. Só que o leão não desapareceu do aluguel: ele só parou de descontar antes e passou a esperar você fazer isso sozinho.

Aqui eu mostro quanto sai, o que dá pra tirar da conta antes, e em que situação não sobra imposto nenhum.

Quem recebe aluguel paga imposto, ou só declara?

O aluguel que você recebe é rendimento tributável e entra na tabela progressiva do imposto de renda. Declarar e pagar, porém, são coisas diferentes: quando existe obrigação de entregar a declaração anual, o aluguel entra nela como rendimento, e ainda assim o valor a recolher pode ser zero depois das deduções e da tabela de redução vigente.

A Receita não precisa investigar você pra saber do seu aluguel. Quem entrega essa informação é o seu próprio inquilino: quando ele declara, informa quanto pagou e pra qual CPF. Do outro lado da mesma operação, você deveria estar informando o mesmo valor. São dois registros que precisam bater, e quando não batem a diferença aparece sozinha, sem ninguém ir procurar.

Sabendo que o número aparece de qualquer jeito, sobra a parte que confunde: quem separa esse dinheiro, e quando.

Carnê-leão: por que ninguém te manda essa conta?

O carnê-leão é o recolhimento mensal do imposto de renda feito pelo próprio contribuinte, sem cobrança de ninguém. Segundo a Receita Federal, a locação e a sublocação de imóveis estão entre os rendimentos sujeitos a ele: você apura no sistema disponível no e-CAC e paga por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Todo boleto da sua vida chega sozinho. Luz, água, condomínio, escola, streaming: alguém do outro lado lembra de você todo mês, com juros marcados se atrasar. O carnê-leão é o único boleto que você emite pra você mesmo. Não vem aviso, não vem cobrança, não vem nada. A iniciativa é sua, e o esquecimento também.

Nos imóveis que eu alugo, sou eu mesmo quem lança. Digo isso porque o nome assusta mais do que a tarefa: o sistema é intuitivo e o preenchimento não tem mistério. O trabalho é lembrar. Se você está adiando isso imaginando uma complicação fiscal, o obstáculo real é a sua agenda, não a Receita.

E tem um detalhe de calendário que derruba gente organizada. O carnê-leão segue o regime de caixa: vale o mês em que o dinheiro entrou, não o mês do contrato. Inquilino que atrasou fevereiro e pagou em março entra na apuração de março.

Sabendo que a conta é sua e é mensal, falta o número.

Quanto de imposto de renda sobre o aluguel sai do seu bolso em 2026?

A tabela de incidência mensal de 2026 isenta a base de cálculo até R$ 2.428,80 e aplica alíquotas de 7,5% a 27,5% acima disso, mas desde janeiro deste ano a Lei 15.270/2025 zera esse valor para quem tem até R$ 5.000 de rendimento tributável no mês. As duas tabelas não competem: a primeira calcula o imposto da faixa, a segunda decide se ele chega a ser cobrado. O imposto não morde o aluguel bruto: ele morde a base de cálculo, que é o que sobra depois das deduções permitidas.

Base de cálculo mensal	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	isento	-
De R$ 2.428,81 até R$ 2.826,65	7,5%	R$ 182,16
De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05	15%	R$ 394,16
De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68	22,5%	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 908,73

Fonte: Receita Federal, tabela de incidência mensal do IRPF para 2026.

Volta o holerite. A alíquota não cai sobre os seus R$ 3.000, do mesmo jeito que o imposto do salário não cai sobre o bruto. Ela cai sobre a base, e a base é o aluguel menos o que a lei deixa tirar. Aquela parcela a deduzir do lado da alíquota não é enfeite: é o ajuste pra alíquota não morder a base inteira, só o que passou da faixa anterior. A operação é sempre base vezes alíquota da linha, menos a parcela a deduzir da mesma linha. Nos seus R$ 3.000 sem nada lançado, dá 3.000 × 15% − 394,16 = R$ 55,84.

Só que R$ 55,84 é o resultado da primeira tabela, antes da redução. A Lei 15.270/2025 zera o imposto apurado pela tabela de faixas para quem tem até R$ 5.000 de rendimento tributável sujeito à incidência mensal, e o carnê-leão do aluguel é exatamente isso. Se esses R$ 3.000 forem o seu único rendimento tributável do mês, o valor devido é zero. Guarde um detalhe pra quando o seu aluguel chegar perto do teto: nos exemplos da Receita, essa segunda tabela lê o valor do rendimento, não a base já descontada.

Por isso dois donos que recebem exatamente o mesmo valor terminam o mês diferente. Não é sorte nem contador mágico: é o que cada um tinha pra descontar, e como as outras rendas de cada um entram na conta.

E é aí que a conversa sai da tabela e vai pros seus recibos.

O que a Receita deixa você descontar antes da conta?

A Receita Federal permite deduzir do aluguel recebido, quando o encargo é exclusivamente do locador, os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, as despesas de condomínio, as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento e o aluguel pago pela locação de bem sublocado. Em português: o que é conta sua sai antes da alíquota.

Volte aos seus R$ 3.000. Se o condomínio de R$ 400 e o IPTU de R$ 150 estão no seu nome, a base não é R$ 3.000, é R$ 2.450. Numa simulação ilustrativa com a tabela de faixas de 2026, e sem outras rendas, isso muda a alíquota e o imposto pré-redução cai de R$ 55,84 para R$ 1,59. Esse R$ 1,59 ainda passa pela tabela de redução: como os R$ 3.000 seguem abaixo do teto de R$ 5.000, o valor devido também vai a zero.

Agora a parte que quase ninguém te conta, e que provavelmente é o seu caso. Aqui é cada macaco no seu galho: só desconta quem paga. A regra vale quando o encargo é exclusivamente do locador, e em locação residencial o normal é o inquilino pagar condomínio e IPTU. Se é assim no seu contrato, não existe o que deduzir nessas duas linhas, e você não perdeu nada: a regra não se aplica, só isso. A que costuma ser conta do dono de verdade é a taxa de administração da imobiliária, que entra como despesa de recebimento do rendimento.

Guardar comprovante, aqui, não é burocracia. É o que sustenta o desconto se alguém perguntar.

Isso tudo vale quando quem te paga é uma pessoa. Se do outro lado tem um CNPJ, muda o jogo.

E quando o inquilino é uma empresa, quem recolhe?

Muda quem recolhe: a empresa retém o imposto na fonte e repassa à Receita. Você informa o valor recebido na declaração anual, na ficha de rendimentos recebidos de pessoa jurídica, e não precisa do carnê-leão para aquele contrato.

O alívio é operacional, não fiscal. O imposto não sumiu, foi antecipado por outra pessoa. No ajuste anual, o aluguel recebido de empresa se junta às suas outras rendas do ano, e é essa soma que diz se ainda falta pagar ou se volta dinheiro pra você.

Dá pra ter os dois no mesmo CPF, aliás: um imóvel alugado pra pessoa e outro pra empresa, cada contrato seguindo o seu caminho.

Duas fronteiras que este guia não atravessa. Aqui a conversa é sobre a pessoa física que aluga o próprio imóvel, então locação feita por empresa tem regime tributário próprio. E o assunto é imposto de renda, não os tributos criados pela reforma tributária, que têm regra e calendário próprios.

Recolhido por você mês a mês ou retido pela empresa, no fim do ano tudo se encontra no mesmo lugar.

Na declaração anual, onde o seu aluguel entra?

O aluguel recebido de pessoa física entra na ficha de rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física. Quem apurou no sistema do carnê-leão ao longo do ano pode importar os valores em vez de relançar mês a mês. Já o aluguel pago por empresa entra na ficha de rendimentos recebidos de pessoa jurídica, com base no informe que ela fornece.

O ajuste anual não cobra nada novo, só fecha a conta do ano. Tudo que você recolheu mês a mês e tudo que foi retido na fonte se soma às suas outras rendas, e o resultado diz se sobra imposto a pagar ou se volta dinheiro pra você.

Quem manteve o carnê-leão em dia chega nessa etapa pra conferir. Quem não manteve chega pra escavar. É a mesma declaração, com meses de diferença no trabalho.

Um detalhe que muda o número: o que você declara é o aluguel efetivamente recebido, e ele muda quando o contrato é reajustado. Como esse cálculo funciona está no guia do reajuste do aluguel.

Fechada a mecânica, sobra a pergunta que muda tudo pra quem tem um imóvel só.

E se o seu aluguel não pagar imposto nenhum?

Nos números deste guia, é exatamente o que acontece: o imposto do seu aluguel vai a zero. Quem decide isso é a tabela de redução da Lei 15.270/2025, não a tabela de faixas lá de cima. Ela zera o imposto de quem tem até R$ 5.000 de rendimento tributável sujeito à incidência mensal, com uma redução decrescente entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, que chega a zero a partir desse teto.

Leia esse limite devagar, porque ele engana. Não é teto de aluguel. A régua é o rendimento tributável do mês alcançado pela redução, e não o número de imóveis nem o valor do contrato.

Ela também é mensal, não anual. Um mês em que o inquilino paga o atrasado junto com o corrente pode estourar o limite mesmo que a média do ano ficasse dentro.

E se você tem outras rendas, a interação delas com a apuração do carnê-leão muda caso a caso. Esse é o ponto exato pra levar a um contador, em vez de estimar por conta própria.

Volte uma última vez aos R$ 3.000. Sem lançar nada, o imposto pré-redução era R$ 55,84, e some com a redução de 2026. Com o condomínio e o IPTU no seu nome lançados, ele já nasce em R$ 1,59, e some do mesmo jeito. Mesmo aluguel, mesmo inquilino, mesmo imóvel. O que mudou foi o que você sabia lançar, e o que a lei passou a zerar por você.

Antes de fechar o ano, escreve num papel três números: o aluguel bruto, o que é encargo seu no contrato, e as suas outras rendas tributáveis do mês. São esses três que dizem qual das duas tabelas decide o seu caso, e se sobrar dúvida, principalmente com outras rendas no jogo, é a conversa que um contador resolve rápido.

E é por isso que tratar imposto como papelada sai caro duas vezes: uma na multa, outra na conta errada. Enquanto ele não entra, você não está medindo o seu imóvel, está medindo o anúncio dele. Sem esse número não dá pra comparar aluguel com outras formas de investir em imóvel, nem pra decidir entre tijolo e fundo imobiliário. E quando chegar a hora de vender, o imposto sobre o ganho de capital da venda segue a mesma lógica: cobra sobre o que sobra, não sobre o total.

Imóvel não rende o que cai na conta. Rende o que fica.