Financiamento & Programas
Simulador de financiamento: SAC ou Price
Os dois sistemas financiam o mesmo imóvel e chegam ao mesmo lugar por caminhos opostos.No SAC você paga menos juros no total, mas a primeira parcela é mais alta, então o banco exige mais renda pra aprovar. No Price a parcela é fixa e começa mais barata, cabe em renda menor e custa mais caro no fim. Coloque os seus números abaixo e veja a diferença nos dois, em reais.
Ferramenta
Simule: SAC ou Price
SAC
1ª parcela—
Última parcela—
Total de juros—
Renda sugerida—
Price
Parcela fixa—
Última parcela—
Total de juros—
Renda sugerida—
—
Simulação ilustrativa. Não inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas, TR nem correção por índice, então o custo real do contrato é maior. O número que compara bancos de verdade é o CET, que o banco é obrigado a informar antes da contratação. A renda sugerida usa a régua de 30% sobre a primeira parcela e não substitui a análise de crédito.
Como ler o resultado
Total de juros. É o que o dinheiro custou do começo ao fim. A diferença entre os dois sistemas costuma passar de dezenas de milhares de reais num contrato de 30 anos, e é aí que o SAC ganha. Vale lembrar que quase ninguém leva o financiamento até a última parcela: quem amortiza antes ou vende o imóvel no meio do caminho realiza só uma parte dessa economia.
Renda sugerida. É o inverso da régua dos 30%: quanto você precisa ganhar pra que a primeira parcela caiba no limite que o banco aceita. É o número que decide se a proposta passa ou não, e é por ele que muita gente escolhe o Price mesmo sabendo que sai mais caro.
Última parcela. No Price ela é igual à primeira. No SAC ela é bem menor, o que importa mais do que parece: se o financiamento é longo e a renda tende a ficar estável (aposentadoria no meio do contrato, por exemplo), a parcela decrescente pesa cada vez menos.
O que a simulação não mostra
Amortização e juros são a maior parte da parcela, mas não são a parcela inteira. Faltam aqui os seguros obrigatórios (MIP, que cobre morte e invalidez, e DFI, que cobre danos ao imóvel), a tarifa mensal de administração e a correção do saldo devedor pela TR. Isso significa que o banco vai apresentar um número maior que o daqui, e está certo.
Por isso a única comparação honesta entre propostas de bancos diferentes é oCET (Custo Efetivo Total), que junta tudo numa taxa só. O banco é obrigado a informar o CET antes de você assinar. Peça e compare por ele, nunca só pela taxa de juros anunciada na vitrine.
Continue por aqui
- SAC ou Price: qual escolher, com a conta destrinchada e os casos em que cada um faz sentido.
- Juros de financiamento nos bancos, pra saber que taxa colocar na simulação.
- FGTS na entrada do imóvel, se você tem saldo e quer usar.
- O mapa completo do financiamento em 2026, do começo ao fim.
- Selic, IPCA e TR de hoje, os indicadores que mexem no custo do crédito.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual é melhor?
Depende de qual restrição aperta mais. O SAC cobra menos juros no total, mas começa com a parcela mais alta, então exige mais renda pra aprovar. O Price começa mais barato e cabe em renda menor, mas custa mais caro ao longo do contrato. Se a aprovação está apertada, o Price destrava; se ela está folgada e a ideia é economizar, o SAC ganha. Simule os dois acima com os seus números.
Por que a parcela do SAC diminui todo mês?
Porque a amortização é fixa e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada pagamento. Como o saldo diminui, a parte de juros diminui junto, e a parcela vai caindo até a última. No Price acontece o contrário por dentro: a parcela é sempre igual, mas no começo quase tudo é juro e pouco amortiza.
A simulação inclui seguros e taxas?
Não. Esta simulação mostra só amortização e juros. O contrato real ainda soma os seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifa de administração e a correção do saldo (TR ou índice equivalente), então a parcela que o banco cobra é maior que a daqui. O número que compara bancos de verdade é o CET (Custo Efetivo Total), que o banco é obrigado a informar antes da contratação.
Quanto de renda eu preciso ter?
A régua que a maioria dos bancos usa é comprometer no máximo 30% da renda bruta familiar com a primeira parcela. É isso que a simulação mostra em "renda sugerida". Não é promessa de aprovação: o banco ainda analisa score, tempo de emprego, outras dívidas e o valor da avaliação do imóvel.
Dá pra usar o FGTS na entrada?
Na maioria dos casos sim, se você atende às regras (três anos de carteira somados, não ter outro imóvel no mesmo município e o imóvel estar dentro do teto do SFH). O FGTS entra como entrada, abate o saldo devedor ou paga parte das parcelas. Para simular aqui, some o valor do FGTS ao campo de entrada.