Financiamento & Programas
SAC ou Price: qual sistema escolher no seu financiamento
Resposta rápida
No SAC a parcela começa mais alta e cai todo mês; na Price ela é fixa do início ao fim. Pro mesmo empréstimo, o SAC cobra menos juros no total (na nossa simulação de R$ 300 mil em 30 anos, a diferença passa de R$ 180 mil), mas exige renda maior na aprovação, porque o banco enquadra a primeira parcela. A Price cabe em rendas menores e libera crédito maior. Este guia mostra a conta completa e o critério pra decidir sem achismo.
O gerente te empurrou um sistema de amortização e você assinou sem entender a diferença? Não é só sigla. SAC e Price decidem quanto você paga de juro no total e quanta renda o banco vai exigir de você, e a escolha errada pode custar mais de cento e oitenta mil reais no mesmo empréstimo. Este guia mostra a conta completa e o critério pra decidir sem depender do achismo do balcão.
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC você amortiza o mesmo valor da dívida todo mês, então a parcela começa alta e cai até o fim; na Price a parcela é fixa, mas no começo ela é quase só juros. SAC é sigla de Sistema de Amortização Constante: a parte da parcela que abate a dívida é sempre igual, e o juro, calculado sobre o saldo devedor, diminui a cada mês. Na Tabela Price acontece o inverso. A prestação não muda um centavo, e o que varia é a composição dela: os juros dominam os primeiros anos e a amortização só ganha corpo na metade final do contrato. É a mesma dívida contada de dois jeitos, e cada jeito pesa diferente no seu bolso.
Essa diferença de mecânica gera as duas consequências que decidem a escolha: o SAC paga menos juros no total, e a Price exige menos renda pra aprovar. Todo o resto da comparação deriva dessas duas frases.
Quanto custa cada um na prática?
Pro mesmo financiamento de R$ 300 mil em 360 meses a 10% ao ano, o SAC custa cerca de R$ 432 mil de juros e a Price cerca de R$ 614 mil, uma diferença que passa de R$ 180 mil. A contrapartida está na primeira parcela: o SAC começa em torno de R$ 3.226 e termina perto de R$ 840, enquanto a Price mantém R$ 2.538 do primeiro ao último mês. Pense no que isso faz com o orçamento de quem está começando agora. Por volta do mês 105, ali pelo nono ano, a parcela do SAC cruza a da Price e segue caindo, e daí pra frente é o SAC que sobra mais leve no fim do mês.
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| 1ª parcela | ~R$ 3.226 | ~R$ 2.538 |
| Última parcela | ~R$ 840 | ~R$ 2.538 |
| Total de juros | ~R$ 432 mil | ~R$ 614 mil |
| Parcela do SAC fica menor | a partir do ~mês 105 | n/a |
Simulação ilustrativa: R$ 300 mil financiados, 360 meses, taxa efetiva de 10% a.a., sem TR, seguros e tarifas. No contrato real, esses itens entram na parcela e mudam os valores absolutos, não a lógica da comparação. Confira sua operação na Calculadora do Cidadão do Banco Central.
A simulação usa uma taxa única de exemplo, mas entre bancos reais a taxa e o custo total variam bastante para o mesmo sistema. O jeito certo de enxergar essa diferença antes de assinar, comparando CET em vez de taxa anunciada, está no nosso guia de comparação de juros entre bancos.
Quando o SAC vale mais a pena?
O SAC ganha quando a primeira parcela cabe com folga na sua renda e o plano é ficar com o imóvel por muitos anos. Cada mês no SAC ataca a dívida com mais força, então o saldo devedor derrete mais rápido. Isso também significa mais patrimônio líquido se você precisar vender o imóvel no meio do contrato. E tem o efeito psicológico que ninguém coloca na planilha: a parcela que diminui todo mês vai abrindo espaço no orçamento, em vez de disputar espaço com uma vida que só fica mais cara.
É a escolha natural de quem compra abaixo do próprio teto de aprovação. Se o banco aprova R$ 400 mil e você financia R$ 300 mil, a folga de renda paga a parcela inicial mais alta e a economia de juros vira dinheiro no seu bolso, não no do banco.
Quando a Price faz sentido?
A Price faz sentido quando a parcela inicial do SAC não cabe no enquadramento de renda, ou quando você tem plano concreto pra diferença que sobra todo mês. O primeiro caso é o mais comum: com a mesma renda, a Price aprova um crédito maior, e às vezes é ela que separa comprar de não comprar. O segundo caso é mais sofisticado. A parcela fixa e menor no início libera um caixa que, se for de fato investido ou jogado em amortizações extras, pode compensar parte dos juros a mais. O risco é a versão realista desse plano: a sobra que ia render acaba consumida pelo dia a dia.
Também pesa a favor da Price a previsibilidade. Parcela fixa facilita orçamento apertado, e pra quem pretende quitar cedo, seja com a venda de outro imóvel, um bônus ou o FGTS acumulando, o custo total teórico de 30 anos nunca vai se realizar inteiro.
Como a amortização extra muda o jogo?
Aportes extras encurtam a distância entre os dois sistemas: quem amortiza com frequência transforma qualquer contrato num contrato barato. A cada abatimento do saldo devedor, você escolhe entre reduzir a parcela ou reduzir o prazo. Reduzir o prazo é quase sempre a opção que corta mais juros, porque elimina as parcelas lá do fim da fila. O FGTS pode fazer esse papel a cada 2 anos, e as regras de uso estão no nosso guia do FGTS na compra do imóvel.
Na dúvida entre os dois sistemas, a pergunta honesta é sobre você, não sobre a tabela: se a disciplina de amortizar existe, a Price com aportes se aproxima do SAC; se não existe, o SAC te protege de você mesmo. Quem está no programa popular encontra os juros e tetos vigentes no guia das faixas do MCMV 2026, e o caminho completo da aprovação está no nosso mapa do financiamento em 2026.
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Perguntas frequentes
Dá pra trocar de sistema depois de assinar o contrato?
Em regra, não: o sistema de amortização é cláusula do contrato e vale até a quitação. O caminho pra quem se arrependeu é a portabilidade: levar a dívida pra outro banco e, na nova operação, contratar o sistema que preferir, sujeito a nova análise de crédito e avaliação do imóvel. Antes de mover o contrato inteiro, vale simular se amortizações extras no sistema atual não resolvem o incômodo: reduzir prazo com aportes no SAC ou na Price muitas vezes gera economia parecida com a da troca, sem custo de cartório.
Qual sistema o banco aprova mais fácil?
A Price. O banco limita a parcela a um percentual da renda familiar (na prática de mercado, em torno de 30% da renda bruta), e o que entra nessa conta é a primeira parcela do contrato. Como a primeira parcela do SAC é a mais alta de todas, ele exige renda maior pra aprovar o mesmo valor. Com a mesma renda, a Price aprova um financiamento maior, e é por isso que ela domina os contratos de quem está no limite do enquadramento. Só lembre que aprovação mais fácil não é sinônimo de dívida mais barata: é só a régua de entrada.
No Minha Casa Minha Vida é SAC ou Price?
Os dois sistemas aparecem nos contratos do programa, e a oferta varia conforme a faixa, o banco e a origem do funding (validar na redação final). O que não muda é a lógica da escolha: SAC pra quem tem folga de renda e quer pagar menos juros no total; Price pra quem precisa da parcela inicial menor pra caber no enquadramento. Como as faixas do MCMV têm juros subsidiados, a diferença de custo total entre os sistemas é menor do que num contrato de mercado, mas continua existindo. As faixas, os juros e os tetos vigentes estão no nosso guia completo do MCMV 2026.
O que é o SACRE e por que quase ninguém oferece?
O SACRE é um sistema intermediário, criado pela Caixa, em que a parcela sobe nos primeiros anos e depois cai, uma mistura de SAC com Price que tenta equilibrar parcela inicial acessível e amortização rápida. Ele perdeu espaço e hoje aparece raramente nas simulações, porque complica a comparação e não entrega vantagem clara sobre os dois sistemas principais (validar na redação final). Se o gerente oferecer, peça a planilha de evolução das parcelas e compare o total de juros com o SAC e a Price da mesma operação: é a única comparação que importa.
Amortizar com FGTS funciona igual nos dois sistemas?
Funciona nos dois, e a cada 2 anos você pode usar o saldo do FGTS pra abater o saldo devedor. A diferença é o efeito: no SAC, o aporte derruba tanto a parcela quanto o prazo com mais força no início, porque o saldo devedor é atacado enquanto ainda é grande; na Price, amortizar cedo é ainda mais impactante, já que as primeiras parcelas são quase só juros e o saldo devedor cai devagar sozinho. Nos dois casos, escolher reduzir prazo (em vez de reduzir parcela) é o que gera a maior economia de juros. As regras de saque estão no nosso guia do FGTS na compra do imóvel.