Enquanto o seu imóvel não vende, o condomínio não para de vencer

No aplicativo do banco, todo investimento tem um botão. Você aperta, escolhe quanto quer tirar, e o dinheiro cai.

O imóvel não tem botão. Tem anúncio.

Abra a sua planilha de rentabilidade. Ela tem preço de entrada, aluguel projetado, valorização esperada e, se você for caprichoso, o imposto da saída.

Provavelmente não tem a linha do tempo entre decidir vender e receber.

É a linha mais cara da planilha, e ela não espera ninguém. Enquanto corre, o condomínio vence, o IPTU vence, e o dinheiro que você contava receber continua sendo um número numa avaliação.

Quanto tempo demora para vender um imóvel no Brasil?

Não existe estatística oficial nacional que meça o prazo de venda de um imóvel usado no Brasil. O que se publica mede outra coisa: quanto tempo leva para escoar o estoque de imóvel novo que as incorporadoras ainda não venderam.

O nome técnico é duração da oferta. A unidade em que ele é publicado é “meses de consumo”.

Meses de consumo de apartamento.

O número serve, desde que você saiba o que ele está contando. Com dados até abril de 2026, os Indicadores Abrainc/Fipe apuraram 151,5 mil unidades na prateleira de 20 incorporadoras. No ritmo médio de vendas do trimestre anterior, esse estoque levaria cerca de 11,7 meses para acabar.

Guarde o número e guarde junto o que ele mede. Vinte empresas. Imóvel novo, direto da incorporadora, somando mais de um segmento.

O seu, de dez anos, anunciado num portal, não entra nessa conta em momento nenhum.

E tem outra coisa que a conta não conta. O relógio da venda tem duas metades.

A primeira vai do anúncio até aparecer comprador. É a metade de que este artigo trata, e a única com algum dado público por perto.

A segunda vai da proposta aceita até o dinheiro na conta, e nela entram a análise de crédito do comprador, quando há financiamento, a escritura e o registro em cartório. Nenhuma das duas tem prazo garantido, e a segunda depende de gente que você não controla.

O que os meses de estoque realmente medem?

Duração da oferta é uma razão entre unidades disponíveis e ritmo de vendas, não um cronômetro de unidade. Cento e vinte apartamentos num estoque que vende dez por mês dão doze meses de duração da oferta. Isso não quer dizer que cada apartamento fique doze meses à venda.

Alguns saem em três semanas. Outros ficam dois anos. A média cobre os dois e não conta nenhum dos dois.

Aberto por segmento, o número fica mais honesto.

Indicador (Abrainc/Fipe, abril/2026)	Oferta	Duração da oferta	O que está dentro
Total	151,5 mil unidades	cerca de 11,7 meses	imóvel novo de 20 incorporadoras associadas, somando os segmentos da amostra
Médio e alto padrão	30,8 mil unidades	cerca de 13,6 meses	unidades novas do segmento MAP, dentro da mesma amostra
Minha Casa Minha Vida	114,4 mil unidades	cerca de 11,2 meses	unidades novas enquadradas no programa, dentro da mesma amostra
Imóvel usado à venda	sem apuração pública nacional	sem apuração pública nacional	é o mercado de quem revende um imóvel próprio, e nenhuma das linhas acima o mede

Antes de usar qualquer linha dessa tabela: tudo ali é imóvel novo, de 20 empresas, apurado pela Fipe até abril de 2026. Nada disso mede a venda de um imóvel de uma pessoa para outra.

A última linha não é preguiça minha. É o que o país publica sobre o mercado onde você está.

Uma diferença dentro da tabela vale a leitura. O médio e alto padrão escoa mais devagar que o programa habitacional na mesma amostra, o que combina com um mercado que depende mais de crédito caro e tem menos comprador por faixa.

Isso descreve o estoque das construtoras. Não descreve o seu imóvel, e nenhum indicador público descreve.

Quanto custa cada mês com o imóvel parado?

Com o imóvel vazio à espera de comprador, o custo recorrente se concentra em condomínio, que é mensal, e IPTU, que é anual e pode ser parcelado pelo município. Vazio, as duas contas são suas, e correm haja proposta ou não.

Com inquilino, a Lei 8.245/1991 e o contrato dividem. A ideia geral: o que mantém o prédio funcionando no dia a dia fica com quem mora, e o que melhora o prédio fica com o dono. A lei não decide por essa régua, decide por listas: os arts. 22 e 23 nomeiam item por item o que é de cada lado, e é lá que se resolve um caso concreto. O IPTU pode ir para o inquilino quando o contrato diz isso.

Os dois valores variam demais para virar número de guia. O condomínio depende do prédio e do que ele mantém. O IPTU depende do município e do valor venal, que é o preço que a prefeitura atribui ao imóvel para calcular o imposto, e não o preço pelo qual você venderia. Os seus estão no boleto do mês e no carnê do ano.

A conta, com números explicitamente ilustrativos, fica assim.

Um imóvel de R$ 500 mil, com condomínio de R$ 600 e IPTU de R$ 150 por mês, custa R$ 750 mensais parado. Em doze meses, R$ 9.000. Isso é 1,8% do valor do imóvel, queimado sem que nada tenha acontecido.

Troque os três números pelos seus. O resultado muda, a estrutura da conta não.

Agora ponha essa cifra ao lado do retorno que você projetou. Se a sua tese previa 6% de valorização em um ano, um ano parado nessas condições devolveu quase um terço dela, antes de qualquer imposto.

E ainda falta somar o que esse dinheiro faria se já estivesse na sua conta, que é escolha sua e não cabe a este texto decidir.

O que faz um imóvel demorar mais para sair?

Quatro fatores entram no diagnóstico de um imóvel que não sai: preço, tipo de imóvel, estado de conservação e as condições de crédito do momento. Deles, o preço é o único inteiramente sob o seu controle, e é onde um ajuste tende a aparecer mais rápido.

Tipo de imóvel importa porque comparação importa. Onde há muitos apartamentos parecidos de dois dormitórios, o comprador coloca o seu ao lado de outros cinco na mesma semana, e o preço fica preso a essa vizinhança. Um imóvel fora do padrão da região tem menos concorrência e também menos gente procurando. As duas coisas andam juntas.

Crédito importa porque parte dos compradores depende dele. Quando financiar fica mais caro, parte de quem contava com o banco perde poder de compra, e isso tende a aparecer primeiro nas faixas que mais usam financiamento. É a mesma variável que aparece pelo outro lado quando você compara aluguel e valorização.

Como o tempo de saída entra na decisão de compra?

O tempo de saída entra na conta antes da compra, que é quando ele ainda é escolha, e não conta a pagar. Depois que o imóvel é seu, ele não some da decisão, mas muda de natureza: vira custo a pagar enquanto você decide entre esperar e baixar o preço.

Aqui vai o número com que eu trabalho, e ele não é norma de mercado nem estatística: quando ponho um imóvel à venda, conto com doze a dezoito meses até fechar.

Não é meta nem promessa. É a janela que eu uso para dimensionar caixa, e ela existe porque prazo de venda no Brasil não tem onde ser consultado.

É um número de quem vende com alguma frequência. O seu pode ser bem diferente, para mais ou para menos, e depende de coisas que nenhuma média captura: a sua região, o seu tipo de imóvel, o mês em que você anunciou.

O que essa janela muda na prática é o que você provisiona. Doze meses de condomínio e IPTU não são um detalhe que aparece no fim: são uma linha que você já sabia que ia vencer, e que agora tem tamanho.

Se você está montando carteira, vale ler junto o que muda na hora de vender com lucro, porque o imposto entra bem no fim dessa mesma linha do tempo.

Dá para encurtar o tempo de venda?

Entre os ajustes possíveis, o preço é o único que não exige obra nem prazo de produção, e por isso é o mais rápido de testar quando o imóvel não sai. Se o efeito vem, e em quanto tempo, depende do mercado daquele imóvel. Reforma, fotografia melhor e mais canais de anúncio podem ajudar, mas custam tempo e dinheiro para fazer efeito, que é justamente o que está em falta quando o imóvel já está parado.

A decisão útil é uma comparação, e ela se faz com papel, não com esperança.

De um lado, o desconto que você aceitaria dar para tentar vender agora, sem garantia de que ele fecha o negócio. Do outro, o custo estimado de carregar o imóvel pelos meses adicionais, somado ao que esse dinheiro faria estando na conta.

Quando o segundo lado é maior, insistir no preço tende a sair caro. Mesmo parecendo a opção prudente.

Vale um alerta sobre o diagnóstico. Se um imóvel específico não vende, o problema pode ser dele. Se tudo o que você tem à venda não vende, a precificação é a primeira hipótese a testar, antes de concluir que o problema é do mercado.

É um teste desconfortável e barato de fazer.

E é aqui que a conta do começo se fecha.

A planilha de rentabilidade não erra por otimismo no preço de venda. Erra por não ter linha para o calendário.

Então abra a sua e acrescente uma linha, antes de comprar o próximo: quantos meses você aguenta segurar, e quanto custa cada um deles. O número é seu, sai do boleto do condomínio e do carnê do IPTU, e leva dois minutos.

Se você quiser fazer isso junto do resto da conta, o lugar é a tese de investir em imóvel. Antes do lance, não depois.

Porque patrimônio é o que aparece no seu nome. Liquidez é o que aparece na sua conta. E a segunda é a única que paga boleto.

Este guia é informativo, usa dados públicos com o escopo declarado em cada número e não substitui a análise do seu caso nem constitui recomendação de investimento.