Você diminuiu o apartamento. O metro quadrado aumentou

Você arrasta a barrinha do filtro até o número que o banco aprovou. A lista muda de cara. Some o dois quartos, aparece o um quarto, e parece que você trocou espaço por preço.

Trocou. Só que o metro quadrado que veio junto é o mais caro que existe na tabela.

O Índice FipeZAP de agosto, divulgado na terça, mostra o apartamento de um dormitório a R$ 12.184 o metro, o preço mais alto entre todos os formatos. O de dois dormitórios saiu a R$ 8.932, o mais baixo de todos. Não é o imóvel menor que puxa o preço do metro para baixo. Aqui ele puxa para cima.

Faça a conta com o anúncio aberto. Quarenta metros de um dormitório dão R$ 487 mil. Sessenta metros de dois dormitórios dão R$ 536 mil. Quase cinquenta mil a mais no total, e meio apartamento a mais de chão.

Esse preço por metro é o do imóvel que eu quero?

Não. O índice mede preço de anúncio, o que o vendedor pede, em 56 cidades do país. Não é escritura assinada e não é o seu bairro. Serve para comparar formato com formato, nunca para carimbar valor em porta nenhuma.

Eu olho essa tabela e vejo o contrário do que ela parece dizer. O dois dormitórios não é o formato do meio, aquele que fica entre o barato e o caro. Ele tem o metro quadrado mais em conta de todos. E é justamente ele que sumiu da sua lista quando você arrastou a barrinha.

Antes de cortar o quarto, eu pegaria os dois anúncios e dividiria o preço pedido pela área útil de cada um. É conta de celular. Ela diz, num número só, se você está pagando por espaço ou pagando pelo formato. O que o índice mostra e o que ele esconde está no guia dos preços do FipeZAP.

Cortar um quarto deixa o apartamento mais barato. E o metro quadrado, mais caro.

É isso. Com o pé no chão.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.