Crédito com casa em garantia sobe 31%, e o leilão pode dispensar juiz

Os empréstimos tomados com o próprio imóvel em garantia somaram R$ 6,67 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 30,9% em um ano, segundo a Abecip, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. O juro é uma fração do empréstimo pessoal. A garantia é a casa.

O que é o crédito com garantia de imóvel?

O crédito com garantia de imóvel, o CGI, ou home equity, é o empréstimo em que o dono oferece um imóvel seu, quitado ou ainda em financiamento, e, se aprovado, recebe dinheiro para usar no que quiser. No contrato isso vira alienação fiduciária: o credor passa a ser o dono no papel enquanto a dívida existe, e você fica com a posse, morando ou alugando normalmente.

Quanto dá para pegar, e a que juro?

Em geral o banco empresta até 60% do valor do imóvel dado em garantia, e na prática libera bem menos: os contratos fechados até junho saíram, em média, por R$ 267 mil, cerca de um terço do valor do imóvel, para pagar em 13 anos. Num levantamento da Abecip, as taxas dos cinco maiores bancos iam de 1,12% a 1,80% ao mês, contra 6,67% do empréstimo pessoal médio apurado pelo Banco Central em março.

O que acontece se a parcela atrasar?

Atrasou, o relógio começa a correr: passada a carência do contrato, o cartório de registro de imóveis intima o devedor, que tem 15 dias para pôr a dívida em dia, com juros e despesas; se não puser, o credor averba a consolidação, o imóvel passa a ser inteiro dele, e a lei manda levá-lo a leilão em até 60 dias. Está na Lei 9.514/1997, e nada disso precisa de juiz.

São dois leilões, com preços diferentes. Numa simulação ilustrativa, casa de R$ 500 mil, dívida de R$ 120 mil:

O primeiro leilão tenta vender pelo valor do imóvel escrito no seu contrato, R$ 500 mil, ou pela base do ITBI, se ela for maior.

Se ninguém arrematar, o segundo vem nos 15 dias seguintes e aceita lance a partir da dívida com as despesas, algo em torno dos R$ 120 mil.

Se ninguém arrematar de novo, a casa fica com o credor.

Até o segundo leilão você ainda pode ficar com o imóvel, pagando dívida, despesas e impostos, o que na prática é comprá-lo de novo. Nesse leilão o credor também pode aceitar, se quiser, um lance de metade da avaliação. O que sobrar da venda volta para você, e quanto mais baixo o lance, menos sobra. E se o dinheiro do leilão não pagar a dívida inteira, desde 2023 você segue devendo o resto.

Por que essa linha cresce mais rápido que o crédito imobiliário?

O CGI avançou 30,9%, contra 23% do crédito imobiliário inteiro no semestre, embalado pelo Marco Legal das Garantias, a Lei 14.711/2023, que simplificou a cobrança das garantias imobiliárias, segundo o portal Portas. Desde julho de 2025, por norma do Conselho Monetário Nacional, que define as regras do crédito no país, o mesmo imóvel pode garantir mais de um empréstimo. O dinheiro não tem destino obrigatório.

Ficou mais fácil cobrar, e por isso ficou mais barato emprestar: as duas coisas são a mesma coisa vista de lados opostos do balcão. Trocar dívida de cartão por dívida de 1,8% ao mês pode fazer muito sentido. Só que a dívida sem garantia cobra você, e essa aqui cobra a casa, nos prazos que estão logo acima. E, desde 2023, pode levar a casa e ainda deixar saldo devedor. O desconto no juro é real. O preço do erro também.

Antes de assinar, peça o Custo Efetivo Total (CET), que junta juros, seguros e tarifas numa taxa só, e procure no contrato o valor do imóvel para fins de leilão: é ele que vai valer no primeiro leilão, e se combina agora, não depois. O guia de como comparar juros entre bancos mostra onde o CET aparece na proposta, e como funciona um leilão de imóveis explica o que vem depois.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.