A entrada virou a peneira

Todo mundo que já procurou imóvel conhece o momento da calculadora.

O corretor vira a tela pra você. Tem um número grande em cima e um número pequeno embaixo, e o dedo dele aponta pro de baixo. “Olha, cabe.”

E cabe mesmo. A parcela quase sempre cabe. O simulador é um otimista profissional.

O problema nunca foi o número de baixo. É o de cima, aquele que ninguém aponta, o que o banco não empresta e você precisa ter pronto no dia.

A semana inteira falou de imóvel. Não falou desse número uma vez.

O banco topa dois terços. O terço difícil ficou com você

Segunda-feira a Trillia, que é o braço de dados da B3, contou quanto o Brasil financiou no primeiro semestre. Foram 507.299 imóveis, alta de 6,6%.

Todo mundo publicou essa parte.

A linha de baixo não saiu em lugar nenhum. Nesses mesmos negócios, o banco cobriu 64,8% do valor dos apartamentos e 62,8% do das casas.

Faça a subtração e aparece o assunto: o comprador chegou com mais de um terço do imóvel debaixo do braço.

Num apartamento de R$ 300 mil, isso passa de R$ 105 mil.

Não financiados. Juntados.

Uma família que consiga guardar R$ 1.500 todo mês leva quase seis anos para chegar lá. Sem contar rendimento, e sem nenhum mês em que a geladeira resolva morrer.

Antes que você feche a aba: isso é a média de quem conseguiu, não é regra de banco. Existe caminho com entrada menor, e ele muda conforme o sistema, o banco e o programa.

A média não é um teto. É a altura do degrau na porta.

A casa subiu, o apartamento ficou olhando

No mesmo levantamento, o financiamento de casa subiu 11,8% no semestre.

O de apartamento subiu 0,6%.

Zero vírgula seis. É o tipo de número que existe pra não ter que escrever “igual”.

Por que, o levantamento não diz, e eu não vou completar a frase por ele. Anoto só o que dá pra ver: um lado andou quase vinte vezes mais rápido que o outro.

Alguma coisa mudou de endereço. E, aqui, endereço é pra ler ao pé da letra.

Metade do imóvel novo que se vende hoje é do programa

Quinta-feira o Estadão publicou os números do Secovi, o sindicato do setor em São Paulo, e eles reorganizam a cabeça de quem acha que conhece esse mercado.

O Minha Casa, Minha Vida já é mais da metade de tudo que se lança e se vende de imóvel novo no Brasil.

Na cidade de São Paulo, são dois de cada três negócios.

O motivo cabe numa linha. Dentro do programa, o juro vai de 4,5% a 8,16% ao ano. Fora dele, por volta de 12% a 14%.

O economista-chefe do Secovi acha que, se o juro continuar de dois dígitos, isso chega a 60%, 65% do país. O coordenador de negócios imobiliários da FGV foi menos diplomático e explicou a outra metade da conta: não é só o programa crescendo, é o resto murchando. “A classe média típica está super apertada”, disse ele.

O mercado de imóvel novo no Brasil virou, em boa parte, política habitacional com stand de vendas.

Ninguém mais está comprando imóvel achando que é negócio

Sexta saiu a sétima rodada de uma pesquisa que a Loft faz com a Offerwise, e ela mediu uma coisa que é interessante justamente por ser sem graça.

Entre quem pretende comprar imóvel nos próximos seis meses, a fatia que compra pra investir caiu de 30% pra 22% num trimestre. A que compra pra morar subiu de 70% pra 78%.

Antes de sair repetindo por aí, olha o tamanho da coisa: 1.400 pessoas, seis capitais, ouvidas no fim de julho. É intenção declarada, não escritura assinada. Entre dizer que vai comprar e comprar existe uma análise de crédito no meio, e ela não foi consultada.

Mas a direção conversa com o resto da semana.

Com o juro básico do país em 14% ao ano, o imóvel como investimento entrou numa disputa desleal. Do outro lado do balcão tem uma aplicação que não tem inquilino, não atrasa aluguel, não tem IPTU, não tem síndico, não tem assembleia de sábado de manhã e não tem infiltração vindo do apartamento de cima.

Sobrou quem compra porque precisa de um lugar pra morar. Que, por sinal, é a razão pela qual a casa foi inventada.

“Apto à contratação”

No fim de agosto o Ministério das Cidades publicou uma portaria autorizando 2.777 moradias em dez municípios de seis estados. A Bahia levou a maior fatia, e só Salvador ficou com 749.

A manchete diz que o governo autorizou 2.777 casas. E autorizou mesmo. O termo que está no documento é “apto à contratação”.

Vale levar esse termo a sério por um instante, porque ele é honestíssimo.

Apto à contratação quer dizer que a proposta está pronta para ser contratada.

Contratada, ela fica pronta para ser construída.

Construída, ela fica pronta para ser entregue.

Entregue, aí sim alguém dorme lá dentro.

O documento não mente em nenhuma dessas etapas. Ele só não tem culpa de a manchete parar na primeira.

E, nessa faixa, quem inscreve a família é a prefeitura, não o morador. Se você leu a notícia e saiu procurando o site pra se cadastrar, não é você que está fazendo errado.

Vão botar a escritura no blockchain

Também na sexta, Banco do Brasil, Caixa e quatro grupos de cooperativas anunciaram um acordo com o operador nacional do registro eletrônico de imóveis pra tokenizar o crédito imobiliário. Contrato e registro viram arquivo digital, o papel some, tudo anda mais rápido.

Os testes começam em março de 2027.

Março. De 2027.

Um acordo com esses mesmos nomes foi assinado em 6 de agosto, e a nota que o próprio registro de imóveis publicou na época não falava em token nenhum.

E tem o detalhe que eu não consegui deixar passar. A agência escreveu que o parceiro é o “ONS”, e Estadão, CNN e O Povo repetiram.

O ONS é o Operador Nacional do Sistema Elétrico. Quem cuida de registro de imóveis é o ONR.

Anunciaram a modernização do cartório e erraram o nome do cartório.

Volta pra tela do corretor.

Nenhuma das seis notícias da semana mexeu no número de cima. Vão tokenizar a escritura, vão autorizar prédio, vão comemorar o crédito crescendo, e o número de cima continua exatamente onde sempre esteve: no seu extrato.

É aqui que eu discordo do tom da semana. Trataram tudo como acesso. Mais crédito, mais unidade, menos papel.

Acesso é a porta. E ninguém está do lado de fora por causa da porta.

Dia 16 o Copom decide a Selic outra vez. Se cair, financiamento novo tende a ficar um pouco mais barato, devagar e sem promessa nenhuma. Quem já assinou não sente nada, porque contrato é contrato. E o degrau na frente da porta continua com a mesma altura.

Se comprar está no seu radar pros próximos meses, pare de simular parcela. Você já sabe que a parcela cabe. O simulador vive te dizendo isso.

Vá montar o número de cima.

Comece pelo FGTS, que é a poupança que você talvez tenha sem lembrar que tem. O que libera e o que trava o saque está no guia do FGTS na compra do imóvel.

É isso. Com o pé no chão.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.