Nota
A guia do ITBI parou de perguntar quanto você pagou
Você passou semanas negociando o preço. Conseguiu um desconto no fim, assinou, respirou.
Aí, para registrar a escritura no seu nome, chega a guia do ITBI. E o número nela não é o que você pagou.
Desde janeiro isso deixou de ser invenção de prefeitura e virou texto de lei. A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, reescreveu o artigo do Código Tributário Nacional que manda calcular o ITBI, o imposto que o município cobra na compra.
O texto novo define valor venal como “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”. E manda a prefeitura estimar esse valor por critérios técnicos: preços do mercado imobiliário, informações de cartórios e de bancos, características do imóvel, outros parâmetros de avaliação. Basta um deles.
Cartórios e registros agora têm que entregar à prefeitura os dados das compras.
Perdi o direito de pagar sobre o que paguei?
O direito de discutir continua, e quem garante é a mesma lei: a prefeitura tem que divulgar os critérios que usou, e você pode contestar a estimativa apresentando avaliação contraditória, um laudo seu contra o número dela, num procedimento que cada cidade regula na própria lei.
O que se perdeu foi a ordem da conversa.
Em 2022 o Superior Tribunal de Justiça decidiu, para o país inteiro, que o valor declarado por quem compra presume-se o de mercado, e que o município não pode arbitrar de antemão um valor de referência fixado por ele mesmo. A lei nova mexeu justamente no artigo que o tribunal estava interpretando. Como os juízes vão tratar esse precedente ainda não está decidido, e quem afirmar que sabe está adivinhando.
Estimar é razoável. Estimar primeiro, não. A cidade tem cadastro, tem equipe e agora tem o cartório mandando os dados. Você tem uma tarde livre e um laudo para pagar.
Nada disso mexe na alíquota. Numa cidade que cobra 2%, um apartamento comprado por R$ 400 mil e estimado em R$ 450 mil rende R$ 1.000 a mais de imposto. Não quebra ninguém. É dinheiro que aparece exatamente na semana em que já não sobrou nenhum.
Se eu comprasse agora, pediria a guia antes de marcar a escritura e compararia o valor dela com o meu preço. Vindo maior, eu procuraria no site da prefeitura o critério que ela é obrigada a publicar: sem ele você nem sabe o que está contestando. O resto dos custos que aparecem depois do preço está no guia de custos além do preço.
O preço, você discutiu com o vendedor. O valor, agora, você discute com a prefeitura.
É isso. Com o pé no chão.
Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.
Fontes
- Lei Complementar nº 227, de 13/01/2026 (DOU de 14/01/2026, republicada em 15/01/2026 e retificada em 23/01/2026). O art. 165 altera a Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional). Novo art. 38, § 1º: 'Considera-se valor venal, para fins do caput deste artigo, o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.' § 2º: esse valor 'será estimado por meio de critérios técnicos, considerando pelo menos um dos seguintes: I - análise de preços praticados no mercado imobiliário; II - informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros; III - localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel; e IV - outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.' § 3º: as administrações tributárias municipais 'deverão divulgar os critérios utilizados', que podem ser contestados pelo contribuinte 'mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital'. § 4º: serviços registrais e notariais 'deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis' com as administrações tributárias municipais, sob pena de multa em lei municipal. Vigência: pelo art. 182, III, a lei produz efeitos 'a partir da sua publicação, em relação aos demais dispositivos', e o art. 165 não está em nenhuma das duas exceções: o inciso I adia para 1º/01/2027 apenas a alínea c do inciso II do art. 76 e o art. 169, e o inciso II condiciona os §§ 4º e 5º do art. 52 à data da eleição do Presidente do CGIBS.
- STJ, Primeira Seção, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, rel. min. Gurgel de Faria, julgado em 24/02/2022, divulgado em 09/03/2022). Três teses: '1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional, CTN); 3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.' O acórdão interpretou a redação do art. 38 do CTN anterior à LC 227/2026.
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