Comprar o 1º imóvel
Custos de comprar um imóvel além do preço: ITBI, cartório e registro
Resposta rápida
Comprar um imóvel custa mais do que o preço do anúncio: some ITBI, escritura e registro antes de fechar negócio. O ITBI é municipal e varia por cidade, geralmente entre 2% e 3% do valor; escritura e registro seguem tabela de emolumentos estadual. A estimativa de mercado reserva de 4% a 6% do valor total para essas taxas, fora da entrada e do financiamento. Este guia mostra o que muda quando a compra é financiada e onde cada taxa pode pesar mais no seu caso.
Você já separou o valor da entrada, fez as contas do financiamento e achou que estava tudo pronto? Pois o preço do anúncio é só uma parte da conta. Entre a proposta aceita e a chave na mão existe um pacote de taxas que pega muita gente de surpresa justamente no momento errado, quando o dinheiro já está contado até o último real. A boa notícia é que esse custo tem nome, tem regra e dá para planejar com antecedência, sem sustos de última hora.
Quais custos existem além do preço do imóvel?
Além do valor negociado, a compra de um imóvel envolve três custos obrigatórios de transferência: o ITBI, a escritura pública (quando não há financiamento) e o registro no cartório de imóveis. A esses três, somam-se custos variáveis conforme a operação, como a taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco no financiamento e eventuais tarifas administrativas da instituição financeira.
Cada um desses valores tem uma origem diferente, e é justamente essa mistura que confunde o comprador de primeira viagem. O ITBI é imposto municipal. A escritura e o registro seguem tabela estadual. Já a taxa de avaliação e as tarifas bancárias são definidas pela própria instituição financeira, e variam de um banco para outro. E aqui está o detalhe que muda o planejamento inteiro: nenhum desses valores entra no financiamento. Todos precisam estar em dinheiro no dia do fechamento, ao lado da entrada. É exatamente nesse ponto que o orçamento aperta.
Quanto é o ITBI e quem paga?
O ITBI é um imposto municipal, e por isso não existe um percentual único válido para o Brasil inteiro: cada prefeitura define a própria alíquota, geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota padrão é de 3%. Outras cidades cobram menos, outras cobram um pouco mais, e a única forma de saber o número exato é consultando a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.
A base de cálculo tem uma regra que pega gente desavisada. O imposto não incide sobre o valor que você achar mais baixo: incide sobre o maior valor entre o venal do imóvel, o mesmo do IPTU, e o preço efetivo da transação declarado no contrato. Se o venal estiver desatualizado e ficar abaixo do preço real de venda, a prefeitura calcula pelo valor da transação. Pela praxe de mercado, quem paga o ITBI é o comprador, e o pagamento precisa acontecer antes do registro: nenhum cartório de imóveis registra a transferência sem o comprovante de quitação do imposto em mãos.
Quanto custam a escritura e o registro?
A escritura pública e o registro no cartório de imóveis seguem uma tabela de emolumentos definida por cada estado, o que significa que o custo varia conforme onde o imóvel está e o valor da transação. Não existe uma tabela nacional única: o Rio Grande do Sul cobra diferente de Minas Gerais, que cobra diferente de Pernambuco, e assim por diante. A tabela costuma ser progressiva, com faixas de valor do imóvel que definem o emolumento devido.
Aqui entra um detalhe que economiza dinheiro de verdade: quando a compra é financiada, o contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública e vai direto para o registro, sem passar pelo tabelionato de notas. Isso elimina o custo da lavratura da escritura separada. Já na compra à vista, a escritura pública é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, e o comprador paga tanto a escritura quanto o registro. O registro, por sua vez, é sempre obrigatório nos dois casos: é o ato que efetivamente transfere a propriedade, e sem ele o vendedor continua sendo o dono perante a lei, mesmo depois de receber o pagamento e entregar as chaves.
Quanto reservar no total para as taxas de compra?
A estimativa de mercado para o total de ITBI, escritura e registro fica entre 4% e 6% do valor do imóvel, sempre em dinheiro, fora do valor financiado. Esse é um número de referência para planejamento, não um dado oficial: o percentual exato do seu caso depende da cidade, do estado e de a compra ser à vista ou financiada.
| Item | Estimativa de mercado | Numa simulação ilustrativa (imóvel de R$ 300 mil) |
|---|---|---|
| ITBI | 2% a 3% do valor, varia por município | R$ 6 mil a R$ 9 mil |
| Escritura e registro | tabela de emolumentos estadual | R$ 3 mil a R$ 4,5 mil |
| Taxa de avaliação e tarifas do banco (se houver financiamento) | valor fixo definido pelo banco | R$ 500 a R$ 3 mil |
| Total estimado | 4% a 6% do valor do imóvel | R$ 12 mil a R$ 18 mil |
Simulação ilustrativa para um imóvel de R$ 300 mil; ITBI e emolumentos de cartório variam por município e estado, confirme os valores atualizados na prefeitura e no cartório da cidade do imóvel.
Reparou que a faixa de baixo é justamente a mais alta do exemplo? Quem já passou pelo aperto de contar centavos na véspera da assinatura sabe: é melhor reservar pelo teto da estimativa do que pelo piso. Sobrar dinheiro no fim é um problema bem mais tranquilo de resolver do que faltar.
Dá para usar o FGTS ou incluir os custos no financiamento?
O FGTS pode cobrir parte de despesas do financiamento habitacional em algumas situações, mas o uso específico para pagar ITBI, escritura e registro depende das regras vigentes do seu contrato e precisa ser confirmado diretamente com o banco antes de contar com esse dinheiro. O uso mais garantido do fundo de garantia continua sendo compor a entrada ou amortizar parcelas do financiamento, não quitar impostos municipais.
Já os custos de transferência, em geral, não entram dentro do valor financiado pelo banco: eles são pagos à parte, em dinheiro, no fechamento do negócio. É por isso que separar esse valor com antecedência, dentro do caixa da compra, evita a corrida de última hora atrás de dinheiro que não estava nos planos. Se você pretende usar o FGTS em alguma etapa da compra, vale conferir as regras completas e os requisitos no nosso guia de FGTS na entrada do imóvel antes de fechar o orçamento.
Como não ser pego de surpresa por esses custos?
A forma mais segura de não ser pego de surpresa é simular o custo total antes de fazer qualquer proposta, somando entrada, ITBI, escritura ou registro e uma reserva extra para imprevistos. Peça ao seu corretor ou ao gerente do banco uma planilha detalhada com os valores estimados para o imóvel específico que você está negociando, na cidade e no estado corretos, em vez de confiar apenas em médias genéricas de internet.
Ninguém desiste de comprar por causa do ITBI. Desiste por descobrir o ITBI tarde demais, com o dinheiro já todo comprometido. A diferença entre os dois cenários é uma conta feita antes da proposta, não depois dela.
Esse cuidado anda junto com o resto da compra: o dinheiro reservado para taxas segue o mesmo ritmo das etapas finais, entre a assinatura e o registro. O checklist completo de documentos que o vendedor e o comprador precisam apresentar está no nosso guia de documentação para comprar imóvel, e o caminho inteiro da compra, do primeiro real guardado até a chave na mão, está no passo a passo completo do primeiro imóvel. Some as duas leituras a este guia de custos e o orçamento da sua compra fica sem pontas soltas.
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Perguntas frequentes
Quanto custa comprar um imóvel além do preço?
A estimativa de mercado reserva entre 4% e 6% do valor do imóvel para os custos de transferência, somando ITBI, escritura e registro. Esses valores ficam fora do financiamento e precisam sair do seu bolso no fechamento do negócio, junto com a entrada. Em um imóvel de R$ 300 mil, isso equivale a algo entre R$ 12 mil e R$ 18 mil, numa simulação ilustrativa. O percentual exato depende do município onde o imóvel está, do estado e da forma de pagamento: compra à vista costuma custar um pouco mais do que compra financiada, porque o contrato do banco substitui a escritura pública. Sempre confirme os valores atualizados na prefeitura e no cartório da cidade do imóvel antes de fechar o orçamento.
O que é o ITBI e qual o valor?
O ITBI, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono por venda. Como é municipal, não existe alíquota nacional única: cada prefeitura define a própria porcentagem, e o valor típico fica entre 2% e 3% do valor do imóvel, dependendo da cidade. São Paulo, por exemplo, cobra 3% na maioria das transações. A base de cálculo costuma ser o maior valor entre o valor venal do imóvel, usado para o IPTU, e o valor efetivo da transação declarado no contrato. Antes de fechar a conta, confirme a alíquota exata e a base de cálculo no site da prefeitura da cidade onde está o imóvel, porque os números variam bastante de um município para outro.
Preciso pagar escritura se financiar pela Caixa?
Não. Quando a compra é financiada, o próprio contrato de financiamento emitido pelo banco tem força de escritura pública e vai direto para o registro no cartório de imóveis, sem passar pelo tabelionato de notas. Isso reduz o custo total da transação, porque você paga o ITBI e o registro, mas não paga a lavratura da escritura separada. Já na compra à vista, sem financiamento, a escritura pública em cartório de notas é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos e entra como um custo a mais na conta. Nos dois casos, o registro na matrícula continua sendo o ato final e obrigatório que transfere a propriedade de fato.
Registro de imóvel é obrigatório?
Sim, e é o ato mais importante de toda a compra. Sem o registro na matrícula do cartório de registro de imóveis, você não é o dono do imóvel perante a lei, mesmo já tendo pagado o preço inteiro e recebido as chaves. O mercado resume isso numa frase direta: quem não registra não é dono. O custo do registro segue a tabela de emolumentos do estado onde o imóvel está localizada, e normalmente é cobrado junto com a escritura ou, no caso de financiamento, logo depois da assinatura do contrato com o banco. Nunca deixe essa etapa para depois: enquanto o registro não sai, o vendedor ainda aparece como proprietário no papel.
Posso usar o FGTS para pagar o ITBI e o registro?
O FGTS pode ajudar a cobrir despesas do financiamento habitacional em algumas situações, mas o uso específico para ITBI e para as taxas de cartório depende das regras vigentes do seu contrato e do banco, então vale confirmar diretamente com a Caixa antes de contar com esse dinheiro na conta dos custos de transferência. O uso mais comum e garantido do FGTS na compra do primeiro imóvel é compor a entrada ou amortizar parcelas, não pagar impostos municipais. Se você pretende usar o fundo de garantia nessa etapa, veja as regras completas no nosso guia de [FGTS na entrada do imóvel](/artigos/fgts-entrada-imovel) antes de montar o orçamento final da compra.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Pela praxe consolidada do mercado imobiliário brasileiro, quem paga o ITBI é o comprador, junto com os demais custos de transferência, como escritura e registro. Não existe uma lei federal que obrigue essa divisão: ela é uma convenção de mercado que pode, em tese, ser negociada de forma diferente entre as partes, desde que fique escrito na proposta de compra. Na prática, quase nenhuma negociação foge dessa regra, porque o comprador é quem precisa do registro para se tornar dono. O importante é lembrar que o ITBI precisa estar pago antes do registro: nenhum cartório registra a transferência sem o comprovante de quitação do imposto.
Fontes