O lance é a única linha da conta que aparece antes de você pagar

O lote fecha e o valor aparece numa linha só. Um número, uma data, um comprovante. É a última vez que a conta vai caber num documento inteiro: o resto chega depois, em guias separadas, emitidas por órgãos diferentes, cada uma com vencimento próprio. A comissão vem do leiloeiro. O ITBI vem da prefeitura. As custas vêm do cartório. E a dívida, quando existe, vem de quem já estava cobrando o antigo dono muito antes de você ouvir falar daquele imóvel.

Se a sua conta hoje é o desconto sobre a avaliação, ela está certa e está incompleta. O desconto é real. Ele só não é o que estava na tela.

Quanto custa arrematar um imóvel em leilão além do lance?

Além do lance, quem arremata paga a comissão do leiloeiro, quando há leiloeiro no processo, o ITBI, as custas de registro da carta de arrematação e, dependendo do caso, dívidas que já estavam no imóvel. As três primeiras linhas se calculam antes do lance, com os percentuais do edital e do município. A quarta é a que varia, e é ela que separa um bom negócio de uma dor de cabeça de dois anos.

Vale separar as duas naturezas, porque elas se comportam de forma diferente. Comissão, imposto e registro são custos de aquisição: nascem com a compra, a regra está escrita antes e você fecha a conta com uma calculadora. Já a dívida do imóvel é passivo herdado: nasceu antes de você, o valor está com terceiros, e o que orienta a alocação dela é o rito do leilão somado ao que o edital daquele lote escreve. Se as etapas do procedimento ainda não estão claras, vale ler antes como funciona um leilão de imóveis, porque a conta muda conforme a modalidade.

Linha da conta	O que a regra diz	Onde está
Comissão do leiloeiro	Taxa supletiva de 5% sobre o valor arrematado, obrigatória para os compradores. Em leilão judicial, pode ser a estabelecida em lei ou a arbitrada pelo juiz. Em modalidade sem leiloeiro, não é cobrada	Decreto 21.981/1932, art. 24, parágrafo único; CPC, art. 884, parágrafo único
ITBI	Base é o valor venal. O valor declarado pelo contribuinte se presume correto e só é afastado por processo administrativo próprio; a alíquota é fixada por lei municipal	CTN, art. 38, com os parágrafos da LC 227/2026; Tema 1113 do STJ, com RE pendente
Custas e emolumentos de registro	Seguem a tabela e as normas do estado onde o imóvel está, que definem inclusive a base de cálculo	Código de normas da corregedoria de cada estado
Dívida de condomínio, no leilão judicial	Os créditos sobre o bem, inclusive os propter rem, sub-rogam-se no preço, na ordem de preferência. Isso é concorrer ao dinheiro do lance, não garantia de que ele baste	CPC, art. 908, § 1º
Dívida de condomínio, no extrajudicial	As contribuições condominiais entram no valor de referência do segundo leilão, mas o credor pode aceitar lance de pelo menos metade da avaliação	Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º e § 3º, III
Risco que sobrevive aos dois ritos	O adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios	Código Civil, art. 1.345
Tributos atrasados, no leilão judicial	Em arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço	CTN, art. 130, parágrafo único

A tabela mostra o que cada dispositivo diz, e não o que vai acontecer no seu lote: alíquota de ITBI é municipal, emolumentos seguem tabela estadual, o percentual de comissão pode vir diferente no edital e a dívida real só aparece nas certidões. Confirme cada linha na fonte do imóvel que você está analisando.

Quanto é a comissão do leiloeiro na arrematação?

A taxa supletiva é de 5% sobre o valor arrematado e sai do bolso de quem compra, por força do parágrafo único do art. 24 do Decreto 21.981/1932, que diz que os compradores pagarão obrigatoriamente cinco por cento sobre quaisquer bens arrematados. Ela não está embutida no lance: entra por cima dele. Em leilão judicial o percentual pode ser outro, porque o art. 884, parágrafo único, do Código de Processo Civil admite a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz.

Vale desfazer uma confusão que aparece em fórum de leilão. O caput do mesmo artigo fala em 3% sobre bens imóveis, e alguém sempre chega dizendo que a comissão certa é essa. São duas relações diferentes: a taxa de 3% é supletiva da relação entre o leiloeiro e o comitente, quem entrega o bem para vender, e a de 5% é a obrigação do comprador. Você paga a segunda, no percentual que o edital confirmar. E existe o caso em que ela simplesmente não aparece: em modalidades sem leiloeiro, como a Venda Online e a Compra Direta da Caixa, não há essa comissão, e o guia do leilão da Caixa mostra como cada modalidade cobra.

Numa arrematação de R$ 240 mil, 5% são R$ 12 mil. É o custo mais fácil de esquecer justamente porque é o mais simples: uma vez que o percentual está no edital, ele não depende de análise nenhuma, só de multiplicação, e por isso passa despercebido no meio das checagens jurídicas que consomem a atenção.

O ITBI da arrematação é sobre o lance ou sobre o valor venal?

A base de cálculo do ITBI é o valor venal, e no Tema 1113 dos recursos repetitivos o Superior Tribunal de Justiça firmou que ele segue o valor de mercado sem vinculação ao IPTU, que o valor declarado pelo contribuinte se presume correto e só é afastado por processo administrativo próprio, e que o município não pode fixar unilateralmente valores de referência. A página oficial do tema registra acórdão publicado com recurso extraordinário pendente.

O que isso significa para quem arremata é uma presunção a seu favor, não um número automático. O valor que você declara é o que você pagou, e a prefeitura precisa de procedimento próprio para dizer outra coisa. Se a guia chegar calculada acima do arremate, a diferença sai da sua margem, e a pergunta objetiva a fazer é qual foi o critério usado para chegar naquele número.

Essa pergunta ganhou endereço na lei. A Lei Complementar 227/2026 acrescentou parágrafos ao art. 38 do Código Tributário Nacional definindo valor venal como o preço pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e listando critérios técnicos de estimativa, como análise de preços praticados no mercado e informações prestadas por cartórios e agentes financeiros. O § 3º do mesmo artigo obriga o município a divulgar os critérios que usou e permite ao contribuinte contestar por avaliação contraditória em procedimento específico, nos termos da legislação municipal.

E ganhar essa discussão não resolve a linha seguinte. Custas e emolumentos de registro seguem a tabela e as normas do estado onde o imóvel está, que definem a própria base de cálculo, então é possível acertar o ITBI e ainda assim recolher custas calculadas sobre outro valor. São batalhas separadas, com regras separadas, e a segunda continua de pé mesmo quando a primeira dá certo.

Quem paga a dívida de condomínio do imóvel arrematado?

O rito do leilão orienta a alocação da dívida, mas não elimina sozinho o risco de cobrança, porque o art. 1.345 do Código Civil continua dizendo que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. É a linha mais cara do erro de quem arremata pela primeira vez, e ela quase não aparece nos anúncios.

Pense no dinheiro, antes de pensar na lei. Num leilão judicial, o valor que você paga não vai direto para o antigo dono: ele entra no processo, e o juiz distribui aquele dinheiro entre quem tem crédito sobre o imóvel, na ordem de preferência. É por isso que o art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil diz que, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço. Propter rem é o nome técnico da dívida que gruda no imóvel em vez de grudar na pessoa, e a de condomínio é o exemplo clássico. Repare no que o dispositivo promete e no que ele não promete: os créditos concorrem àquele preço, na ordem de preferência, e nada garante que ele baste para todos.

No leilão extrajudicial de alienação fiduciária não existe esse juiz distribuindo o dinheiro, e a Lei 9.514/1997 resolve por outro caminho. O art. 27, § 2º, na redação da Lei 14.711/2023, manda que o lance do segundo leilão seja igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. O § 3º, III, deixa expresso que esses encargos incluem tributos e cotas de condomínio. Só que o mesmo § 2º traz a exceção que muda tudo: não havendo lance que alcance esse valor, o credor pode aceitar, a exclusivo critério dele, lance que corresponda a pelo menos metade do valor de avaliação. Ou seja, o piso pode cair abaixo do que cobriria os encargos.

Falta a ressalva que impede tudo isso de virar garantia. Essas regras organizam a conta entre banco e devedor, e o § 8º do art. 27 confirma isso ao dizer que responde o fiduciante pelos impostos, taxas e contribuições condominiais até a data em que o fiduciário for imitido na posse. O condomínio é um terceiro que não assinou aquele contrato. Na prática, ele pode cobrar a unidade com base no art. 1.345 e deixar para você a tarefa de buscar o ressarcimento de quem devia. Por isso a régua não é a regra geral: é a certidão de débitos atualizada, pedida antes do lance, com o edital lido inteiro.

Se a cobrança chegar, ainda vale abrir a composição do valor em vez de aceitar o total. A dívida de condomínio tem um núcleo, que é a cota fixada em assembleia, e costuma vir com camadas por cima, entre elas honorários e a multa do art. 523 do Código de Processo Civil, que acresce dez por cento mais dez por cento de honorários a quem não pagou voluntariamente no prazo daquele processo. Se esses acréscimos acompanham o imóvel ou ficam com quem deixou de pagar é discussão que se trava caso a caso, e ela só existe se você tiver os números separados. Sobre juros e multa, a régua mudou de lugar e vale conferir: o art. 1.336, § 1º, do Código Civil manda aplicar os juros convencionados ou, na falta deles, os do art. 406, que desde a Lei 14.905/2024 corresponde à Selic deduzido o índice de atualização monetária, mais multa de até 2% sobre o débito. Quem repete de cabeça o antigo limite de 1% ao mês está citando a redação anterior.

O IPTU atrasado passa para quem arremata?

No leilão judicial, o IPTU atrasado não segue a pessoa de quem arremata: o parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional diz que, no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. O crédito tributário passa a recair sobre o dinheiro do lance. Já o IPTU que vencer depois da aquisição é do novo dono, como em qualquer compra.

O caput do mesmo artigo mostra por que essa exceção existe. A regra geral é dura: os créditos tributários que recaem sobre o imóvel se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de quitação. Quem compra no mercado comum carrega o imposto atrasado junto. Quem arremata em hasta pública tem o parágrafo único a seu favor, porque a lei entende que o Fisco já teve a chance de receber ali, na fila do preço.

O alcance dessa proteção pede atenção, e não custa dizer com todas as letras: o texto fala em hasta pública, expressão que descreve o leilão conduzido dentro de um processo judicial. Para o leilão extrajudicial de alienação fiduciária não existe dispositivo equivalente. O que existe é o art. 27 da Lei 9.514/1997, que inclui os tributos no valor de referência do segundo leilão, e isso organiza a conta do procedimento em vez de reproduzir a proteção expressa do art. 130. São mecanismos diferentes, e nenhum dos dois substitui a certidão de tributos do imóvel, que é o documento que mostra o tamanho real dessa linha antes de você decidir qualquer coisa.

Como fechar a conta antes de dar o lance?

A conta fecha somando lance, comissão, ITBI e registro, e depois reservando uma faixa para a dívida que as certidões apontarem. Só o resultado dessa soma pode ser comparado com o valor de mercado, porque é ele que sai do seu bolso. Comparar o lance com a avaliação, sozinho, mede o desconto do leilão e não o desconto do negócio.

Vale ver o efeito numa simulação ilustrativa. Um imóvel avaliado em R$ 400 mil, arrematado por R$ 240 mil, começa com um desconto aparente de 40%. Somando uma comissão de 5%, que dá R$ 12 mil, e um ITBI de 3% sobre o valor arrematado, que dá R$ 7.200, o custo vai para R$ 259.200. São R$ 19.200 acima do lance, ou 8% em cima dele, e o desconto real cai para 35,2%. Nem o mundo acabou, nem o negócio virou outro: é o que se ganha em precisão trocando o número da tela pelo número da conta.

Agora acrescente a linha que ninguém consegue prever da poltrona. Se a certidão apontar R$ 8 mil de condomínio atrasado, o custo vai a R$ 267.200 e o desconto cai para 33,2%. Foram 6,8 pontos percentuais que sumiram do negócio sem que o lance mudasse um centavo, e a maior parte deles veio da linha que não estava no anúncio. Os três percentuais são premissas da simulação: o ITBI é fixado por lei municipal, a comissão pode ser arbitrada no leilão judicial ou nem existir numa modalidade sem leiloeiro, e a dívida é o número do lote, não uma média.

Duas armadilhas aparecem nessa última linha e vale nomear as duas. A primeira é presumir dívida baixa a partir de mensalidade baixa: o que forma a dívida é o tempo de atraso, não o valor da cota. A segunda é confiar num teto de edital sem ler o desenho dele. Quando a cláusula atribui ao vendedor apenas o que passa de um percentual da avaliação, a faixa entre zero e o teto continua sendo do arrematante, e uma dívida logo abaixo do limite não aciona proteção nenhuma. Já contei em detalhe, no guia sobre quando não comprar um imóvel em leilão, o arremate em que essas duas armadilhas me pegaram juntas.

E se o imóvel estiver ocupado, existe uma linha de tempo e de despesa que não cabe nesta tabela, detalhada no guia sobre imóvel de leilão ocupado.

Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do edital. A régua final de qualquer arremate é o edital daquele imóvel com a matrícula e as certidões atualizadas na mão, e um assessor de leilão ou um advogado com prática na área ajuda quando a conta da dívida vira discussão.

O leilão desconta o preço do imóvel. Ele nunca desconta a conta que vem junto, e é nela que o desconto se prova.