A multa de três aluguéis é o teto do contrato, não a sua conta

Descobrir que vai precisar sair antes do prazo termina numa cena conhecida: a calculadora do celular aberta, o aluguel multiplicado por três.

O número que aparece na tela vira o tamanho do problema. Ele entra na conversa com o cônjuge, entra na decisão de aceitar ou não a vaga em outra cidade, e às vezes entra na decisão de ficar mais um ano num imóvel que já não serve. É um número real, está escrito no contrato, e pode não ser o valor que você vai pagar.

A distância entre os dois está numa palavra do art. 4º da Lei do Inquilinato, e ela muda a conta inteira.

Quanto custa sair do aluguel antes do fim do contrato?

A multa devida é a que está pactuada no contrato, reduzida na proporção do que já foi cumprido do prazo. O art. 4º da Lei 8.245/1991, na redação da Lei 12.744/2012, diz que durante o prazo estipulado o locador não pode reaver o imóvel, e que o locatário, todavia, poderá devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

O desenho da regra protege os dois lados de coisas diferentes: o inquilino ganha estabilidade no prazo, o dono ganha uma compensação se essa estabilidade for interrompida. E o tamanho dessa compensação encolhe conforme o contrato caminha, porque o que ela repara é o tempo que faltou, não o contrato inteiro.

É por isso que a cláusula de três aluguéis não está errada. Num contrato sujeito à regra geral do art. 4º, ela descreve o valor integral, antes da redução proporcional. O que transforma esse teto na sua conta é uma divisão, e ela cabe em duas linhas.

Como se calcula a multa proporcional ao tempo que faltou?

Quando contrato e apuração trabalham em meses, a proporção sai de dividir os meses que ainda faltam pelo prazo total e aplicar esse percentual sobre o valor cheio da multa. A lei manda a multa ser proporcional e não escreve a fórmula, então o que existe é essa tradução aritmética da palavra proporcional. Quanto mais perto do fim, menor o resultado, e o mesmo contrato produz valores muito diferentes conforme a data da saída.

Vamos aos números, e eles são ilustrativos, só para deixar a mecânica visível. Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000, multa de três aluguéis, ou seja R$ 6.000 cheios.

Quem devolve o imóvel depois de completar seis meses ainda tem 24 dos 30 meses pela frente. São quatro quintos do prazo, e a multa fica em R$ 4.800. Quem devolve depois de completar vinte e quatro meses tem 6 meses pela frente, um quinto do prazo, e a multa cai para R$ 1.200.

Se o seu contrato contar por dias ou fixar critério próprio de apuração, a fração muda junto. A mecânica é a mesma; a unidade de contagem é a que estiver escrita ali. Troque os três números pelos do seu contrato antes de tratar qualquer valor como certo.

Os R$ 6.000 da calculadora do celular e os R$ 1.200 do segundo caso são o mesmo contrato, a mesma cláusula e a mesma lei. O que mudou foi só a data. E, feita a conta, sobra a pergunta seguinte: esse número ainda pode cair?

O juiz pode reduzir a multa mesmo já sendo proporcional?

O art. 413 do Código Civil existe justamente para isso, e o verbo dele é forte: a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. São duas hipóteses ligadas por “ou”: o cumprimento parcial e o valor manifestamente excessivo.

O cumprimento parcial é relevante para o art. 413, mas ele já é, em boa medida, o que a proporcionalidade do art. 4º faz. Presumir um segundo desconto em cima dela é ler mais do que os dois artigos dizem juntos. O terreno mais claro do art. 413 é a outra porta, a do valor manifestamente excessivo.

Na prática isso é mais modesto do que o verbo sugere, e a frase precisa ser dita inteira: não é desconto automático, não é segunda redução garantida depois da proporcionalidade do art. 4º, e não é carta na manga de negociação. É o critério que um juiz aplica no caso concreto, se a discussão chegar até ele. Serve para você saber que o valor da cláusula não é intocável, não para contar com uma queda.

Existe, porém, um caminho em que a multa não encolhe. Ela simplesmente não existe.

Quando o inquilino sai sem pagar multa nenhuma?

Em duas situações, e elas funcionam por caminhos diferentes: a lei dispensa expressamente a multa na transferência pelo empregador, e no contrato que já corre por prazo indeterminado não existe multa rescisória a pagar, porque não há mais prazo a cumprir. O parágrafo único do art. 4º dispensa a multa quando a devolução decorrer de transferência, pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, exigindo notificação escrita ao locador com no mínimo trinta dias de antecedência.

A dispensa da transferência é fácil de ler pela metade. São dois requisitos amarrados, e o segundo é de forma: a transferência precisa partir do empregador, e o aviso precisa ser escrito e chegar com trinta dias. Mudar de cidade por conta própria, mesmo que por causa de trabalho, não é a hipótese que o dispositivo descreve, e o aviso fora do prazo não preenche, em princípio, o requisito legal da dispensa.

A segunda situação é mais silenciosa, e não é dispensa: é ausência de multa. Há quem siga morando no imóvel depois que o prazo do contrato acabou, sem assinar nada novo, achando que continua dentro do prazo que assinou lá atrás.

O contrato venceu e ninguém renovou. Como fica a saída?

A prorrogação vem do art. 46, § 1º: findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. A partir daí quem manda na saída é o art. 6º, que permite ao locatário denunciar a locação mediante aviso por escrito com antecedência mínima de trinta dias. Não existe multa de rescisão nessa hipótese pela razão mais simples possível: não há mais prazo determinado a cumprir.

O art. 46 fala das locações escritas com prazo igual ou superior a trinta meses. Nos contratos ajustados por prazo inferior a trinta meses, o art. 47 diz que, findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente, e a retomada pelo locador só é possível nas hipóteses que o próprio artigo lista.

Existe, sim, uma consequência para quem entrega a chave e vai embora sem falar nada. O parágrafo único do art. 6º diz que, na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. É um mês, não três. É o preço de não avisar, não o preço de sair.

As cinco situações desta análise, lado a lado. O valor concreto continua saindo do seu contrato, e a última linha vale só para a locação não residencial que o art. 54-A descreve.

Situação	O que se deve	Onde a regra está
Contrato dentro do prazo	a multa pactuada, proporcional ao período já cumprido	art. 4º da Lei 8.245/1991, redação da Lei 12.744/2012
Transferência pelo empregador	nada, desde que haja aviso escrito com 30 dias de antecedência	parágrafo único do art. 4º
Contrato já em prazo indeterminado	nada, bastando aviso escrito com 30 dias	art. 6º, caput
Prazo indeterminado, sem avisar	quantia de um mês de aluguel e encargos	parágrafo único do art. 6º
Locação não residencial do art. 54-A	multa convencionada, com teto na soma dos aluguéis restantes	§ 2º do art. 54-A

Repare na última linha. Ela é de outro regime, e é a única em que a multa pode ser maior do que tudo que você viu até aqui.

Existe contrato em que a multa é maior do que a proporcional?

Existe, e o próprio art. 4º abre essa exceção logo na primeira linha, ao ressalvar o § 2º do art. 54-A. Esse artigo trata da locação não residencial em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente um imóvel especificado por quem vai alugar, para então locá-lo por prazo determinado, e manda prevalecerem as condições livremente pactuadas. O § 2º diz que, em caso de denúncia antecipada pelo locatário, a multa convencionada não excederá a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final.

É outro mundo. Ali o dono construiu ou reformou sob medida contando com aquele prazo, e a lei permite pactuar multa que pode chegar à soma dos aluguéis restantes. O valor concreto continua sendo o convencionado no contrato; o que muda é o teto. Não é o caso de uma locação residencial comum, e é justamente por isso que ele importa: ler a cláusula é a primeira providência, porque nem toda multa de aluguel obedece à mesma régua.

Se o contrato ainda está em vigor e a saída não é para já, olhe também o reajuste anual do aluguel, que pode mudar a base da multa conforme a redação da cláusula, e o que a lei permite exigir como garantia quando você for assinar o próximo contrato.

Este conteúdo é informativo e não substitui a leitura do seu contrato, que é onde estão o prazo, o valor da multa e a data de início. Em contrato com cláusula fora do padrão, vale sentar com um advogado com prática em locação antes de entregar a chave.

Volte à calculadora do celular, aquela que multiplicou o aluguel por três. O número dela não estava errado: ele só respondia a uma pergunta diferente da sua. Ele diz quanto custaria sair no começo do contrato, antes de cumprir qualquer parte relevante do prazo. A sua pergunta é quanto custa sair na data em que você está.

No aluguel, o contrato diz o teto. Quem diz a conta é o calendário.