Comprar imóvel sem escritura pública: o que o CNJ acabou de liberar

O Conselho Nacional de Justiça derrubou uma exigência que encarecia parte das compras de imóvel: a de transformar em escritura pública a alienação fiduciária, garantia em que o próprio imóvel assegura o pagamento. A decisão é de 24 de julho, assinada pelo corregedor nacional de Justiça, e desfaz uma regra que o próprio CNJ tinha criado em 2024.

A novidade é para quem fecha o contrato fora do SFH e do SFI, os dois sistemas oficiais de financiamento imobiliário. Quem financia por um banco dentro deles já podia dispensar a escritura, e para esses nada muda.

Na prática, esses contratos voltam a poder ser fechados em documento particular, sem passar pelo cartório de notas, mas ainda precisam ser registrados no cartório de imóveis. A mudança pode eliminar um custo, e não barateia toda compra: o efeito depende de quem concede o crédito e da forma escolhida para o contrato.

O que é alienação fiduciária?

Na alienação fiduciária, o comprador fica com a posse e usa o imóvel, mas transfere ao credor uma propriedade temporária, só como garantia, até quitar a dívida. É uma das garantias mais usadas nos financiamentos imobiliários desde a Lei 9.514, de 1997. Se o comprador para de pagar, o credor retoma o bem por um caminho mais curto que o da antiga hipoteca. Foi essa cláusula, e só ela, que o CNJ tirou da obrigatoriedade da escritura.

Quanto custava essa escritura?

A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas, e custa entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, segundo estudo da Abrainc apresentado no processo. Num imóvel de R$ 300 mil, entre R$ 2,4 mil e R$ 6 mil. A conta varia de um estado para o outro, porque cada tabela de cartório é diferente.

Quem a decisão alcança?

Nos contratos imobiliários com alienação fiduciária, a dispensa alcança os casos em que o credor não integra o SFH nem o SFI, e vale para pessoas físicas e jurídicas em geral, segundo a lei e o STF. SFH é o Sistema Financeiro da Habitação e SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário, por onde passa boa parte do crédito bancário. Quem financia por ali já podia assinar contrato particular. Fora deles entram construtora, fundo, securitizadora, fintech, negócios entre pessoas comuns.

O que continua obrigatório?

O contrato ainda precisa ser levado ao cartório de registro de imóveis, onde o nome do dono entra na matrícula: sem esse registro, a propriedade não é transferida e a garantia não se constitui. Some a conta do tabelião, não a do registro. O ITBI, imposto municipal da transferência, continua igual. Quem empresta ainda pode preferir a escritura. Contratos particulares assinados sob a regra de 2024 ficaram validados, e o registro não pode recusá-los por falta de escritura pública.

Não é o caso de ler isso como “comprar imóvel ficou mais barato”. O que estava em jogo, pelo argumento da União no processo, era concorrência: a regra de 2024 pesava sobre quem empresta fora dos bancos. Para quem compra, o desconto só aparece se a pergunta for feita antes de assinar: em que forma o contrato vai ser lavrado, e quanto isso muda a conta do cartório. Some tudo antes de fechar, porque esses custos não aparecem no anúncio do imóvel: o guia dos custos além do preço tem a lista completa, e o passo a passo da documentação mostra o que o registro exige.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento nem orientação jurídica.