Na obra atrasada, o relógio da lei só corre depois da tolerância

O boleto do aluguel de novembro não devia existir.

Pelo contrato, em novembro você já estaria com a chave. O aluguel seguiu chegando, a obra seguiu com a mesma grua parada, e o único documento novo no mês foi o comunicado da incorporadora com a palavra “replanejamento”.

A lei tem um relógio próprio para isso, e ele não começa na data do contrato. Começa depois da tolerância que o contrato escreveu, de até 180 dias, e só se ela estiver escrita do jeito que a lei pede. Quando esse relógio estoura, você escolhe entre duas saídas que não se somam, e cobra de uma empresa só. Este guia põe as duas saídas lado a lado, critério a critério, e diz contra quem cada uma funciona.

Quando o atraso na entrega do imóvel na planta vira atraso de verdade?

Para a lei, o atraso só existe depois de 180 dias corridos da data prevista no contrato para a conclusão do empreendimento, e só se essa tolerância estiver pactuada de forma expressa, clara e destacada (art. 43-A, caput, da Lei 4.591/1964). Dentro desses 180 dias não há resolução por atraso nem penalidade para o incorporador.

O atraso não começa na data do contrato. Começa depois da tolerância pactuada, de até 180 dias corridos. É a parte do contrato que a data grande do material de venda esconde: a data aparece em destaque, e a tolerância, pequena, no anexo.

A condição do caput tem dois lados. Se a cláusula de 180 dias está destacada, a incorporadora tem o prazo inteiro. Se não está, ou está diluída num parágrafo genérico sobre “eventuais ajustes de cronograma”, a condição legal não está cumprida, e a data que vale é a prevista, sem tolerância. Antes de contar qualquer dia, ache a cláusula e veja como ela está escrita.

E conte a partir da data certa: a estipulada no contrato como prevista para a conclusão do empreendimento. Não a da vistoria nem a do habite-se que a incorporadora projeta. A promessa precisa do material de venda pode integrar o contrato pelo Código de Defesa do Consumidor (arts. 30 e 35), mas o marco do art. 43-A é a data contratual de conclusão.

Estourado o prazo, o relógio da lei abre duas portas, e você passa por uma só.

Quais são as duas saídas da lei quando o prazo estoura?

Passados os 180 dias, e desde que você não tenha dado causa ao atraso, o § 1º do art. 43-A permite resolver o contrato com devolução integral de tudo o que foi pago, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos; o § 2º, para quem mantém o contrato e está em dia com as parcelas, garante indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, paga na entrega. O § 3º proíbe somar as duas.

Duas portas, cada uma com um verbo.

Sair: você resolve o contrato por escrito, e a incorporadora devolve a integralidade dos valores pagos, mais a multa, corrigidos, em até 60 dias corridos da resolução.

Ficar: você mantém o contrato e os pagamentos, e recebe, por ocasião da entrega, 1% do que pagou por cada mês de atraso, contado dia a dia e corrigido pelo índice do contrato.

O § 3º fecha a terceira porta antes que alguém tente abri-la: a multa de mora do § 2º, em hipótese alguma, se cumula com a multa do § 1º, que é a da inexecução total. Quem cobra o 1% ao mês e depois desfaz o contrato não leva os dois; escolhe o regime de um deles.

E repare no que está escrito na porta de sair: devolução da integralidade de todos os valores pagos. Isso é diferente do que acontece com quem desiste por conta própria, antes de o prazo estourar, e cai no art. 67-A, onde a incorporadora pode reter a comissão de corretagem inteira e uma pena de até 25% do pago, ou até 50% com patrimônio de afetação. Desistir no dia 179 e desistir no dia 181 são duas leis diferentes.

Porta escolhida, o que muda é o número que volta, e quando.

Quanto cada saída devolve, e quando o dinheiro chega?

Na resolução, volta tudo o que foi pago mais a multa do contrato, corrigidos, em até 60 dias corridos da resolução; na manutenção, o 1% ao mês incide sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, não sobre o preço do imóvel, e é pago na entrega da unidade (art. 43-A, §§ 1º e 2º). A base de cálculo e a data de pagamento são diferentes em cada porta.

Vamos a uma conta ilustrativa, com números redondos e sem novos aportes depois da data prevista, só para deixar a mecânica visível. Imóvel de R$ 400 mil na planta; R$ 120 mil pagos até a data prevista; obra entregue oito meses depois de vencida a tolerância.

Quem fica recebe 1% de R$ 120 mil por mês, ou R$ 1.200, vezes oito: R$ 9.600, corrigidos, na entrega. Não é 1% dos R$ 400 mil. É sobre o que saiu do seu bolso.

Quem sai tem direito aos R$ 120 mil inteiros, mais a multa escrita no contrato, corrigidos, no prazo legal de até 60 dias da resolução, sem esperar a obra.

Critério	Sair (resolução, § 1º)	Ficar (manutenção, § 2º)
O que volta	tudo o que foi pago, mais a multa do contrato	1% do valor pago, por mês de atraso, pro rata die
Sobre que base	o total pago	o valor efetivamente pago à incorporadora
Quando chega	em até 60 dias corridos da resolução	por ocasião da entrega da unidade
Correção	pelo índice do contrato (remissão ao art. 67-A, § 8º)	pelo índice do contrato
Condição	não ter dado causa ao atraso	estar adimplente
Pode somar com a outra	não (§ 3º)	não (§ 3º)

Fonte: Lei 4.591/1964 (texto compilado), art. 43-A, §§ 1º a 3º, incluídos pela Lei 13.786/2018, consultada em out/2026. Os valores do exemplo são simulação ilustrativa; a multa da resolução é a que estiver escrita no seu contrato.

A tabela mostra o que a lei garante. O que ela não mostra é o aluguel que você pagou nos oito meses. Esse custo não está no art. 43-A, e cobrá-lo é discussão de perdas e danos que depende do contrato e do caso, não da regra geral. Antes de contar com ele, conte só com o que a lei escreveu.

Os dois números acima têm um ponto em comum: os dois saem do caixa da mesma empresa. E não é o banco.

De quem cobrar o atraso: incorporadora, construtora, banco ou corretor?

Da incorporadora, que é quem assumiu a obrigação de entregar, e da construtora quando responde pela execução. A Segunda Seção do STJ decidiu, por unanimidade, no EAREsp 2.422.743, com acórdão divulgado em setembro de 2026, que o banco que atua como agente financeiro em sentido estrito, na condição de credor fiduciário da incorporação, não tem legitimidade passiva nas ações por atraso na obra. O corretor, em regra, também não responde (Tema 1.173, julgado em outubro de 2025).

O caso que fechou a divergência começou num apartamento que devia ter sido entregue em julho de 2014. Os compradores processaram as construtoras e incluíram o banco que financiou o empreendimento e recebia os pagamentos das unidades como credor fiduciário. O Tribunal de Justiça da Bahia manteve o banco no processo, com o argumento de que fiscalizar a obra para liberar o dinheiro era responder por ela. Doze anos depois da data prevista, o STJ disse o contrário.

A cobrança é da incorporadora, não do banco.

A ementa é curta e vale ler como está: a mera fiscalização das obras pelo agente financeiro, em virtude da previsão contratual que vincula a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do empreendimento, não permite, por si só, presumir que o banco age como executor e assume a responsabilidade solidária por vícios e atrasos na obra. O fundamento já estava na lei desde 2004, no art. 31-A, § 12, da Lei 4.591/1964: a contratação de financiamento e a constituição de garantias não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do incorporador ou do construtor.

Para quem compra, isso muda a mira. Processar o banco junto parece aumentar a chance de receber, e o que faz é acrescentar um réu que vai sair do processo, com o tempo que isso custa. A decisão afasta o banco que atua só como financiador. Ela ressalva o contrato que atribua expressamente ao banco uma obrigação sobre a obra, e o voto distingue o banco que vai além do empréstimo e atua como executor, como acontece quando ele opera programa público de habitação. A exceção mora no documento e no papel que o banco de fato exerceu, não na expectativa.

O corretor é o segundo réu errado. No Tema 1.173, julgado em outubro de 2025 e divulgado em janeiro de 2026, o STJ fixou que o corretor não responde, em regra, pelo descumprimento da construtora, salvo quando participa da incorporação ou da construção, pertence ao mesmo grupo econômico da construtora ou da incorporadora, ou há confusão ou desvio patrimonial em benefício dele. A comissão dele remunera a intermediação, e a intermediação terminou na assinatura.

Réu certo na mira, falta ler o papel que vai decidir os detalhes.

O que o seu contrato pode ter escrito que muda a conta?

Quatro cláusulas mudam o resultado: a de tolerância, que precisa estar destacada para valer; a multa por inadimplemento do incorporador, que o § 1º manda devolver junto com os valores pagos; o índice de correção, que atualiza tanto a devolução quanto a indenização; e o regime de patrimônio de afetação, que muda o prazo e a retenção no desfazimento por iniciativa do comprador (art. 67-A, § 5º). Nenhuma delas substitui a lei; todas calibram o que a lei devolve.

Leia o contrato de trás para a frente. A cláusula de tolerância, que a lei exige destacada, é a que decide o relógio, e por isso é a primeira a procurar. Se ela não estiver lá do jeito que o caput pede, o relógio começa na data prevista.

E olhe a data da assinatura. O art. 43-A entrou na lei com a Lei 13.786/2018, em dezembro de 2018; contrato assinado antes disso não nasceu sob essa regra, e nele o que vale é o que está escrito e a jurisprudência da época, o que pede leitura caso a caso.

A multa que o § 1º manda devolver é a que o contrato prevê para o descumprimento do incorporador. Há contrato que escreve a multa do comprador e não escreve a do incorporador. Para esse caso o STJ fixou, no Tema 971 (REsp 1.614.721, julgado em 2019 para contratos anteriores à Lei 13.786/2018), que a cláusula penal prevista só contra o comprador serve de parâmetro para a indenização pelo inadimplemento do vendedor, com o valor arbitrado pelo juiz e não invertido automaticamente; o que está escrito contra a incorporadora entra inteiro.

O índice de correção aparece duas vezes: corrige a devolução integral e corrige o 1% ao mês. Pelo § 8º do art. 67-A, para onde o § 1º remete, a atualização segue o índice que o contrato estabelece para corrigir as parcelas do preço. Quem compara as duas portas sem corrigir os valores compara números de datas diferentes.

E o patrimônio de afetação, que protege o comprador da quebra da incorporadora, encarece a desistência por iniciativa própria: a pena pode subir a 50% e a restituição é devida em até 30 dias após o habite-se, ou em 30 dias da revenda da unidade, se ela vier antes (art. 67-A, §§ 5º e 7º). É mais um motivo para distinguir desistir por vontade de resolver por atraso. O que a afetação é e onde conferi-la na matrícula está no guia sobre imóvel na planta.

Contrato lido, resta a parte que ninguém faz por você.

O que fazer quando a construtora atrasa a entrega do imóvel?

Quatro gestos, nesta ordem: conferir a cláusula de tolerância e calcular a data em que os 180 dias vencem; manter os pagamentos em dia, porque a indenização do § 2º é devida ao adquirente adimplente; notificar a incorporadora por escrito, com a escolha entre resolução e manutenção; e guardar contrato, cronograma, comunicados e comprovantes. A escolha entre as duas portas é sua, e a lei não a faz por você.

O contrato com a cláusula marcada. O cronograma físico da obra que veio com o material de venda. Cada comunicado de “replanejamento”. Cada comprovante de parcela e de juros de obra. O que não está no papel não entra na conta de ninguém.

A decisão que sobra cabe numa pergunta: você quer o imóvel ou quer o dinheiro de volta? Se você precisa do imóvel e tem onde esperar, ficar faz o 1% ao mês sobre o pago compensar parte do aluguel enquanto a obra termina. Se perdeu a confiança na entrega, ou precisa do capital para outra compra, resolver abre o prazo legal de 60 dias para a devolução. O que a lei não aceita é ficar com os dois.

E a conta de quem fica não termina na entrega. Se o saldo for financiado só na entrega, o banco analisa o seu crédito na data da chave, anos depois da assinatura, e o que derruba essa aprovação está no guia sobre financiamento negado. O caminho inteiro, da escolha do imóvel ao registro, segue no passo a passo do primeiro imóvel.

Volte ao boleto de novembro. Ele não vai sumir sozinho. O que decide se ele é o último, ou se é parte de uma conta que a incorporadora pode ter de pagar, é a data em que você começa a contar.

A obra atrasa em meses. A sua decisão se mede em boletos.

Este guia é informativo e descreve a lei e a jurisprudência como estão hoje. Ele não substitui a leitura do seu contrato, que decide os detalhes dentro do que a lei permite, e um caso com cláusulas fora do padrão pede a leitura de um advogado com prática em incorporação.