A alíquota do ITBI é a mesma em São Paulo e no Rio. A guia, não

Entrada separada, parcela simulada, mudança orçada, um respiro pra pintura. Aí, na semana da assinatura, aparece uma guia de imposto que não estava na planilha. E, por lei, o cartório confere se ela foi paga antes de pôr a casa no seu nome.

O ITBI, o imposto que o município cobra quando o imóvel muda de dono, é a linha grande da compra escrita numa lei da cidade. Em São Paulo, a alíquota é de 3% (Lei 11.154/1991). No Rio, também: 3% desde 2018 (Lei 6.250/2017). Mesmo número. Só que a lei paulistana enxerga o financiamento. Nas compras enquadradas no SFH, o Sistema Financeiro da Habitação, ela cobra 0,5% sobre o valor financiado, até o teto de R$ 120.968, e 3% sobre o que sobra. E só vale para imóveis de até R$ 725.808, limites reajustados todo ano. A página do ITBI da prefeitura do Rio não traz regime parecido.

Quanto isso muda numa casa de R$ 400 mil?

Numa casa de R$ 400 mil financiada em R$ 320 mil pelo SFH, o ITBI sai R$ 8.975,80 em São Paulo e R$ 12.000 no Rio, supondo os R$ 400 mil aceitos como base nas duas. A conta é 0,5% sobre R$ 120.968, ou R$ 604,84, mais 3% sobre os R$ 279.032 restantes, ou R$ 8.370,96. Mesma casa, mesma alíquota no papel, R$ 3.024,20 de diferença. Dá a pintura inteira e o caminhão da mudança.

A conta que todo guia repete, o nosso inclusive: o ITBI custa de 2% a 3%, reserve isso. Média nacional não paga guia. O que decide a sua conta não é a alíquota das listas: é se a lei da sua cidade dá desconto pro crédito da casa própria, e qual crédito ela aceita. A paulistana aceita o SFH e a habitação social, não qualquer financiamento. Do outro lado da Dutra, a mesma família, com a mesma parcela, paga como quem fechou à vista. Pra mim isso não é detalhe técnico: são três mil reais que decidem se a mudança sai no mês da chave ou no mês seguinte.

Antes de fechar o caixa, eu abriria a página do ITBI da prefeitura da cidade do imóvel e procuraria o que ela diz sobre SFH. É ali que aparece, quando aparece, a alíquota menor. E perguntaria ao banco se o meu contrato está no SFH: financiamento fora dele paga cheio, mesmo sendo financiamento. O resto do pacote de taxas está no guia de custos além do preço.

A alíquota é o número que aparece nas listas. A guia é o número que sai da sua conta.

É isso. Com o pé no chão.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.