Aluguel vai pagar imposto da reforma tributária? O que muda em 2027

Chegou aquela mensagem do proprietário avisando que o aluguel vai subir, e no meio da conversa apareceu a reforma tributária? São duas coisas diferentes. O imposto novo não cai sobre todo locador, e a Lei Complementar 214/2025 diz com número quem entra. Saber se o seu caso está nessa lista é o primeiro passo antes de discutir qualquer aumento.

Quem vai pagar imposto sobre o aluguel?

Entre os donos pessoa física, só passa a pagar os dois impostos novos da reforma, o IBS e a CBS, quem alugou mais de três imóveis e recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel no ano anterior. As duas condições valem juntas, segundo a Agência Câmara. Empresa que aluga não depende desses limites. O Diário do Comércio cita uma segunda porta: passar de R$ 288 mil no próprio ano. Quem tem um apartamento alugado, ou dois, fica de fora.

Quanto pesa esse imposto?

A lei corta 70% das alíquotas do IBS e da CBS sobre a receita de aluguel, e na locação residencial ainda tira R$ 600 por mês, por imóvel, da base de cálculo. Quanto sobra é estimativa, não número fechado: a alíquota cheia não foi fixada, e advogados ouvidos pelo Diário do Comércio projetam algo perto de 8% depois do corte. Só que essa conta é do dono do imóvel. Não é a sua. É aí que a confusão começa.

O que muda para quem paga aluguel?

Nenhum aluguel sobe automaticamente por causa da reforma: a CBS só vale integralmente em 2027 e o IBS entra aos poucos até 2033, segundo o Diário do Comércio. O que pode chegar antes é o argumento. Especialistas ouvidos pelo mesmo jornal já alertam para o risco de a reforma virar pretexto de aumento fora do índice do contrato. A leitura da Bona Vita é essa: o imposto ainda não chegou na sua conta, mas a conversa sobre ele já chegou.

Pega o contrato e procura três coisas: o índice de reajuste, o mês de aniversário e se existe cláusula sobre tributos. As duas primeiras você usa no guia de reajuste de aluguel em 2026 pra refazer a conta. A terceira mostra se existe matéria de repasse pra discutir, e aí o assunto vira jurídico. Chegar com o número na mão não garante desconto, mas muda a conversa de opinião para conta. Se a conta apertar de vez, fica o comparativo de alugar ou comprar em 2026.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento nem orientação jurídica.