28% de imposto no aluguel? Com até três imóveis, a mordida é zero

Abra a planilha de quem aluga. Tem poucas linhas, e cada uma tem apelido. “Apê da Vila”, R$ 2.100, cai dia 10. “Kitnet dos fundos”, R$ 900, cai quando cai. E uma coluna de condomínio que o inquilino paga direto e você só confere quando o síndico manda áudio.

Agora imagine a reforma tributária puxando uma cadeira e sentando do seu lado na frente dessa planilha. Você espera que ela vá direto na coluna do valor.

Ela não vai. Ela conta as linhas.

É isso que a Lei Complementar 214/2025 faz com o dono pessoa física: antes de perguntar quanto você recebe, pergunta quantos imóveis são. Só quando as duas respostas passam de um corte, ao mesmo tempo, o aluguel começa a pagar os dois impostos novos, o IBS e a CBS. Para a planilha de duas ou três linhas, 2027 muda bem menos do que a manchete grita. E o que não muda continua chegando todo mês, com o nome de carnê-leão.

O aluguel de pessoa física vai pagar IBS e CBS?

Só paga quem, no ano anterior, alugou mais de 3 imóveis distintos e recebeu mais de R$ 240 mil com locação, as duas condições juntas, segundo o art. 251, § 1º, inciso I, da Lei Complementar 214/2025; no próprio ano, entra quem passar do limite corrigido acrescido de 20% (R$ 288 mil nominais) com a mesma contagem. Quem fica abaixo de qualquer uma das duas continua fora do regime regular do IBS e da CBS e segue pagando só o Imposto de Renda sobre o aluguel.

A palavra mais cara dessa lei tem uma letra só. Entre as duas condições, o legislador escreveu “e”, não “ou”. Parece detalhe de revisor. É a diferença entre pagar e não pagar.

Quatro imóveis alugados por R$ 2 mil cada somam R$ 96 mil no ano: passam na contagem e param no corte de receita. Um galpão só, alugado por R$ 25 mil por mês, passa dos R$ 240 mil com folga e para na contagem. Dois donos com perfis opostos, e a mesma resposta para os dois: fora.

Existe uma segunda porta, para quem cresce no meio do ano (§ 2º do mesmo artigo). Se a receita de locação do próprio ano passar o limite em 20%, ou seja R$ 288 mil, a pessoa entra no regime naquele mesmo ano, sem esperar o réveillon. E a contagem de mais de três imóveis vale também nessa porta (Decreto 12.955/2026, art. 382, § 1º, III). É a porta de quem tem quatro imóveis, assina um contrato grande em março e descobre em outubro.

Os R$ 240 mil também não ficam parados. O § 5º manda corrigir o valor todo mês pelo IPCA, desde a publicação da lei, em janeiro de 2025, e vale o número corrigido do seu ano, divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Os R$ 288 mil vão junto. Faz sentido: se o corte ficasse congelado, o próprio reajuste dos contratos poderia empurrar gente para dentro sem ninguém ter comprado imóvel nenhum.

Não é quanto você recebe. É quantos imóveis, e quanto, ao mesmo tempo. Falta saber o que a lei chama de imóvel, e aí mora a surpresa.

O que conta como imóvel distinto e o que entra na receita?

Bem imóvel distinto é cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, que permita ocupação ou uso privativo, com localização própria, ainda que não registrada em cartório (art. 383 do Decreto 12.955/2026, que regulamenta a CBS por delegação do § 6º do art. 251 da LC 214/2025); a receita que conta é a soma de todas as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento da pessoa física no ano. Condomínio e tributos reembolsados pelo inquilino não entram no valor da locação, conforme o art. 255, § 2º.

Releia essa definição devagar, do jeito que se lê bula de remédio. Unidade autônoma. Edificada ou não. Ocupação ou uso privativo. Localização própria. Agora dê uma volta pelo seu patrimônio com ela na mão.

A vaga de garagem autônoma, alugada para o vizinho do 302? Conta.

A kitnet dos fundos, que nunca viu cartório? Conta, com ou sem matrícula.

A sala comercial que o cunhado ocupa pagando um valor simbólico? Conta, e pelo valor de mercado, porque locação entre partes relacionadas é medida pelo que valeria lá fora (art. 382, § 8º).

A sua metade daquele apartamento alugado que você tem junto com a irmã? Conta como imóvel distinto, com a receita na proporção da fração (art. 382, § 9º).

A lei não quer saber quantas matrículas você guarda na gaveta. Quer saber quantos lugares alguém ocupa pagando. A sua planilha pode ter três linhas e a contagem, quatro.

A temporada também entra na soma. O apartamento de praia que vive no aplicativo soma com os contratos longos, no número de imóveis e na receita: o art. 253, com os parágrafos da Lei Complementar 227/2026, manda incluir nos mesmos limites a locação residencial de até 90 dias ininterruptos, que paga imposto pelas regras de hotelaria quando o dono é contribuinte. Quem tem a praia e dois contratos longos está somando três fontes, não duas. Antes da conta fiscal, essa modalidade ainda tem uma trava de condomínio, tratada no guia deste site sobre alugar por temporada em condomínio.

O que fica de fora pesa tanto quanto o que entra. O condomínio que o inquilino paga direto e o IPTU que ele reembolsa não são receita de locação para o IBS e a CBS. Aquela coluna do síndico, para essa conta, não existe. A base é o aluguel, e só ele.

Contado o que conta, sobra a pergunta que a manchete respondeu errado: quanto.

Quanto de imposto paga quem entra no regime?

Para quem entra, a alíquota do IBS e da CBS sobre a locação fica reduzida em 70% (art. 261, parágrafo único), e na locação residencial ainda sai da base um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, valor da lei corrigido mensalmente pelo IPCA (art. 260, na redação da LC 227/2026). A alíquota cheia de referência ainda não foi fixada pelo Senado; a estimativa publicada pelo Comitê Gestor do IBS em julho de 2026 é de 27,91% para o sistema completo.

Vamos à conta, e ela é ilustrativa: números redondos, regime cheio e os valores nominais da lei, sem a correção pelo IPCA que o limite e o redutor recebem todo mês.

A manchete diz 28%. Pegue um aluguel residencial de R$ 3.000, de um locador que passou nos dois cortes.

Primeiro a base: R$ 3.000 menos os R$ 600 do redutor social dão R$ 2.400.

Depois a alíquota: 27,91% com 70% de redução viram 8,37%.

Por fim o imposto: 8,37% de R$ 2.400 são cerca de R$ 201 por mês, ou 6,7% do aluguel.

Os 28% da manchete e os 6,7% da conta são a mesma lei. Um é o preço da vitrine; o outro é o que sai do caixa depois dos descontos, e só para quem passou nos dois cortes.

No aluguel comercial não existe o redutor de R$ 600 na base: a conta para nos 8,37% sobre o valor cheio, cerca de R$ 251 nos mesmos R$ 3.000. O redutor social, como o nome avisa, é de quem aluga para alguém morar.

Duas ressalvas mudam o resultado. Os 27,91% são estimativa do Comitê Gestor, não a alíquota de referência, que o Senado fixa por resolução; o número final pode ser outro. E quem entra no regime regular passa a ter direito a crédito do IBS e da CBS pagos nas compras ligadas à atividade, o que a conta acima ignora de propósito.

Isso é o fim da transição. Antes dele, a conta tem data.

Quando o imposto sobre o aluguel começa a valer?

A transição vai de 2026 a 2033: em 2026 o IBS cobra 0,1% e a CBS 0,9%, como teste (arts. 343 e 346); de 2027 a 2028 o IBS fica em 0,1% e a CBS passa a vigorar com a alíquota que o Senado fixar (arts. 344 e 347); de 2029 a 2032 o IBS sobe enquanto ICMS e ISS caem; em 2033 o sistema fica inteiro. O redutor social e a redução de 70% valem em cada etapa, porque são regras do regime, não da transição.

Em 2026, o imposto existe no papel e quase não existe no boleto: quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento de teste (art. 348, § 1º).

Em 2027, a CBS chega inteira e o IBS continua de figurante.

De 2029 em diante, o IBS cresce a cada ano enquanto ICMS e ISS vão saindo de cena.

Em 2033, a escada acaba, e o que vale é a conta da seção anterior.

Período	IBS	CBS	O que isso faz com o locador que entrou
2026	0,1% (art. 343)	0,9% (art. 346)	ano de teste, alíquotas simbólicas
2027 e 2028	0,1%, metade estadual e metade municipal (art. 344)	alíquota de referência fixada pelo Senado, menos 0,1 ponto (art. 347)	a CBS vira a parte que pesa; o IBS ainda não
2029 a 2032	sobe em escala anual (EC 132/2023, ADCT, art. 128)	alíquota de referência de cada ano (art. 349)	a conta cresce a cada ano
2033 em diante	alíquota de referência cheia	alíquota de referência cheia	a conta ilustrativa da seção anterior

Fonte: Lei Complementar 214/2025 (texto compilado), arts. 343 a 349, e Emenda Constitucional 132/2023, ADCT, art. 128, consultados em out/2026. A alíquota de referência de 2027 ainda não foi fixada; a redução de 70% e o redutor de R$ 600 se aplicam em todas as linhas.

O calendário da CBS de 2027 tem uma data própria. A lei marca 31 de outubro do ano anterior para o Senado fixar a alíquota (art. 349, § 1º), e neste ano o rito foi prorrogado em 45 dias, segundo o Comitê Gestor, com a fixação prevista para dezembro. Ou seja: o imposto que começa em janeiro ainda não sabe quanto vai ser. Até lá, qualquer número de CBS para 2027 é estimativa.

O calendário diz quando. O que ele não diz é o que fazer com o imóvel que você pensa em vender depois.

O que muda na venda do imóvel alugado a partir de 2027?

Para o contribuinte do regime regular, cada imóvel ganha em 1º de janeiro de 2027 um redutor de ajuste, que é o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência, e esse valor sai da base do IBS e da CBS quando o imóvel for vendido (arts. 257 e 258 da LC 214/2025). O imposto incide sobre o que exceder o redutor; quanto da valorização anterior fica de fora depende de qual das duas bases você constituir.

Pense do ponto de vista do imóvel. Na virada de 2026 para 2027 ele ganha uma etiqueta: o custo de aquisição corrigido pelo IPCA até ali ou, se você optar, o valor de referência que a administração tributária estimar. Daí em diante a etiqueta segue corrigida, e quando o imóvel for vendido o IBS e a CBS só olham o que passar dela.

A escolha importa. Imóvel comprado há muito tempo costuma ter custo corrigido abaixo do que vale hoje, e é a opção pelo valor de referência que aproxima a etiqueta do mercado. Quem não é contribuinte do regime não ganha etiqueta, e nem precisa: a venda dele segue fora do IBS e da CBS e continua sujeita ao Imposto de Renda sobre o lucro, que tem guia próprio sobre ganho de capital.

A etiqueta tem uma pegadinha antiga. O valor de aquisição é o que consta na escritura e na declaração, atualizado. Escritura feita com valor abaixo do que foi pago pode virar etiqueta menor e imposto maior lá na frente, a menos que a opção pelo valor de referência cubra a diferença; e o art. 258, § 3º, autoriza o fisco a apurar o valor real quando o declarado não merecer fé. O desconto de ontem no cartório pode virar a conta de amanhã na venda.

Quem está perto do corte tem até dezembro para uma decisão que não é de imposto, é de contagem. Um quarto imóvel que entra na planilha em 2027 só traz o regime em 2028 se a receita do ano também passar do limite corrigido, e já em 2027 se passar desse limite acrescido de 20% (os R$ 288 mil nominais da lei). A conta do aluguel se faz com os limites; a conta da venda, com a etiqueta.

O que não muda no imposto do aluguel com a reforma?

O Imposto de Renda sobre o aluguel continua igual: quando o inquilino é pessoa física, o locador segue apurando o carnê-leão todo mês pela tabela progressiva, com imposto a pagar ou não conforme as deduções e a tabela, porque a reforma trocou os tributos sobre consumo (PIS, Cofins, ICMS e ISS) e não mexeu na renda. IBS e CBS se somam ao que já existe para quem entra no regime; não substituem o carnê-leão de ninguém.

O boleto do carnê-leão, que vence no último dia útil do mês seguinte, não leu a reforma. Continua calculado sobre o aluguel recebido de pessoa física, com as deduções que a Receita permite (quando o inquilino é empresa, ela retém na fonte), e a conta dele está no guia sobre imposto de renda no aluguel.

O contrato também não leu. O reajuste segue o índice e a data escritos no papel, e imposto novo do dono não é cláusula de repasse automático. Se a conversa com o inquilino chegar nisso, a régua está no guia de reajuste de aluguel em 2026, e a tese inteira de alugar como investimento, com e sem o imposto novo na conta, está em investir em imóvel em 2026.

Volte à planilha do apê da Vila e da kitnet dos fundos. O valor de cada linha não decide o imposto novo. O que decide é aparecer uma quarta linha, e o total que as quatro rendem juntas.

A reforma não perguntou quanto. Perguntou quantos.

Este guia é informativo e descreve a lei como está hoje. A alíquota de referência ainda sai, o regulamento do IBS ainda pode detalhar a contagem, e a régua final é o texto vigente da Lei Complementar 214/2025 e do Decreto 12.955/2026 no ano em que você fizer a contagem.