Vendeu dois pra comprar um? O prazo começa na primeira assinatura

Trocar dois imóveis por um é novela em três capítulos. Você assina a venda do seu apartamento em fevereiro. O outro, aquele que estava alugado, empaca: o comprador só aparece em agosto. Em setembro, com os dois dinheiros na conta, você assina a casa nova e respira.

Para o Imposto de Renda, a janela já tinha fechado. Quando são duas vendas para uma compra, o prazo conta da primeira assinatura, não da última.

A regra é da Lei 11.196, e ela é generosa: quem vende imóvel residencial com lucro e, em até 180 dias, põe o dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil, em seu nome, não paga imposto sobre esse lucro. Vale para quem mora aqui, uma vez a cada cinco anos.

O parágrafo seguinte da mesma lei é o que ninguém lê. Com mais de um imóvel vendido, o prazo conta do contrato da primeira venda. A instrução da Receita que detalha a isenção repete a regra.

Quanto custa perder o prazo?

Perdido o prazo, o lucro das duas vendas paga imposto, e a primeira faixa é de 15%. Lucro é a diferença entre o que você recebeu e o que pagou pelo imóvel. Sem lucro, sem imposto.

Se cada apartamento deu R$ 100 mil de lucro, a conta pode chegar a R$ 30 mil. Com as duas vendas antes da compra, tudo dentro do prazo e o dinheiro todo na casa, seria zero.

Parece detalhe de calendário. Na conta acima, é um carro usado.

O corretor fala em “180 dias pra reinvestir”. Está certo. Só esquece de dizer 180 dias contados de quando.

Eu não chamaria isso de pegadinha. A regra está escrita desde 2005, em duas linhas. O problema é que a troca de imóvel mora numa agenda que ninguém controla, e o comprador do segundo aparece quando quer.

Com dois imóveis para vender, o primeiro contrato que eu assinaria seria o do mais difícil. O relógio só começa quando o problema já saiu da frente. As outras portas para não pagar o imposto estão no guia do imposto na venda do imóvel.

O dinheiro chega em duas vezes. O prazo começa uma vez só.

É isso. Com o pé no chão.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.