Em 2026 o STJ não perguntou se o condomínio proibiu, mas se autorizou

Toda assembleia de condomínio começa com um papel colado na parede do elevador. Você desce lendo o aviso pela metade, decide que é sobre a bomba d’água de novo, e segue para o trabalho.

Meses depois, a mesma pessoa está com uma calculadora aberta comparando a diária de um apartamento parecido com o aluguel mensal que ela recebe hoje. A conta parece boa. E a resposta sobre se ela pode ou não fazer isso já foi dada, ou deixada de ser dada, naquela assembleia que ela não foi.

Porque, no entendimento firmado em 2026, o que pesa nessa pergunta não é o síndico, não é a portaria e não é o aplicativo. É a destinação do edifício ou da unidade, e ela se altera em um lugar só.

O condomínio pode proibir aluguel por temporada?

A pergunta mudou de forma depois de maio de 2026. Em 07/05/2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e decidiu por maioria que a utilização de imóveis em condomínio para contratos de estadia de curta temporada exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia por no mínimo dois terços dos condôminos. Segundo a decisão, na ausência dessa aprovação a utilização pretendida naquele caso ficava vedada. O julgamento não foi divulgado como recurso repetitivo nem como tese vinculante.

Se você já pesquisou esse assunto antes, deve ter esbarrado numa decisão de 2021 e concluído que o tema estava resolvido de outro jeito. Fazia sentido: por anos o que circulou foi o REsp 1.819.075, julgado pela Quarta Turma em 20/04/2021, em que se decidiu que, havendo previsão de destinação residencial na convenção, a unidade não pode ser usada para hospedagem remunerada. A leitura que ficou no mercado foi a de que tudo dependia de o condomínio ter proibido.

A decisão de 2026 vem de um órgão diferente e com outra função. A Segunda Seção reúne as duas turmas de direito privado do tribunal e existe para uniformizar entendimento quando elas divergem. E o que ela examinou desloca a pergunta: naquele julgamento, o que impediu o uso não foi uma proibição do condomínio, foi a ausência da aprovação em assembleia, pelo quórum de dois terços.

Tudo isso gira em torno de uma palavra que a convenção do seu prédio já traz escrita. Ela não aparece na conta da diária, e é ela que decide se a conta faz sentido.

O que é destinação e por que ela decide isso?

Destinação é o uso atribuído ao edifício e às unidades, e a convenção é o documento central para identificá-lo. O Código Civil transforma esse uso em dever do condômino. O art. 1.336, inciso IV, lista entre os deveres dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Um prédio de destinação residencial não vira misto porque uma unidade começou a operar de outro jeito.

Aqui entra o número que decide a conversa, e que mudou há pouco tempo. O art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022, diz que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Antes dessa lei, mudar destinação exigia unanimidade. Um único condômino com direito a voto podia impedir a aprovação, o que desestimulava levar o assunto à assembleia. Com dois terços, a deliberação passou a ser possível, e é essa deliberação que o entendimento de 2026 aponta como o caminho.

Antes de levar a conversa à assembleia, porém, é preciso saber o que exatamente você quer que ela autorize. Temporada e curta estadia parecem a mesma coisa e não são.

Qual a diferença entre locação por temporada e curta estadia?

A locação por temporada é um contrato definido em lei; a curta estadia por plataforma foi tratada pelo STJ como outra coisa. O art. 48 da Lei 8.245/1991 define locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias. Já os contratos como os examinados na decisão de 2026, intermediados por sistemas do tipo Airbnb, foram descritos ali como não se enquadrando propriamente nem como locação residencial nem como hospedagem em hotéis, podendo ser considerados atípicos.

Essa distinção não é preciosismo. Ela explica por que a discussão foi parar na destinação do prédio: um contrato que não é locação residencial comum e também não é hospedagem hoteleira não encontra abrigo automático em nenhuma das duas categorias que uma convenção residencial prevê.

Os dois regimes lado a lado, com o escopo da fonte em cada célula. O enquadramento do seu caso depende do contrato que você assina e da convenção do seu prédio.

Critério	Locação por temporada (art. 48)	Curta estadia por plataforma
Onde está definida	art. 48 da Lei 8.245/1991, com prazo não superior a 90 dias	sem definição legal própria; contratos como os examinados pelo STJ em 2026 foram considerados atípicos
Finalidade descrita	residência temporária do locatário, por fato ligado a determinado tempo	estadia de curta duração intermediada por plataforma
Pagamento antecipado	o art. 49 permite receber aluguéis e encargos de uma só vez, antecipadamente	segue o que a plataforma e o contrato definirem
O que a decisão de 2026 diz	não foi o objeto da decisão	no caso julgado, a Segunda Seção entendeu necessária a alteração da destinação por ao menos dois terços, sem tese vinculante

Escolher o regime certo não é burocracia de contrato. É o que define, entre outras coisas, o que acontece se o hóspede simplesmente não for embora.

E se o locatário ficar depois do fim da temporada?

Essa regra é da locação para temporada do art. 48, e não se estende automaticamente ao contrato atípico de curta estadia. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, o art. 50 da Lei 8.245/1991 presume prorrogada a locação por tempo indeterminado, e o pagamento antecipado deixa de ser exigível. O parágrafo único acrescenta que, ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início, ou nas hipóteses do art. 47.

Os dois relógios partem de pontos diferentes, e é aí que o leitor tropeça. Os trinta dias contam depois que o prazo ajustado termina, não desde o dia da entrada. Os trinta meses contam do início do contrato, não do momento em que a prorrogação acontece. Num contrato de temporada curto, isso significa que a prorrogação pode restringir a retomada por um período bem mais longo do que a estadia contratada, ressalvadas as hipóteses do art. 47.

E a expressão que aciona tudo isso é “sem oposição do locador”: a lei atribui efeito ao silêncio de quem não se manifesta.

O conserto é operacional: prazo escrito em cada contrato, data de saída acompanhada, e oposição comunicada assim que o prazo vence. A lei não fixa forma para essa oposição, então comunicação por escrito e comprovável é cautela de prova, não requisito legal. Confiar apenas no calendário do aplicativo pode ser insuficiente quando a discussão precisar de documento.

Fica ainda a pergunta de enquadramento: se o contrato que você assina é de temporada do art. 48 ou é o contrato atípico que o STJ descreveu, as consequências de prazo não são as mesmas. Escolha o instrumento com intenção, e não pelo nome que a plataforma dá à operação.

Prazo é um risco. O outro chega pelo boleto do condomínio.

Quanto custa descumprir a destinação do prédio?

A multa vem da convenção e tem teto legal. O § 2º do art. 1.336 do Código Civil determina que o condômino que não cumprir os deveres dos incisos II a IV pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança.

Some-se a isso o custo que não é multa e pode ser maior, dependendo das reservas, dos reembolsos e da alternativa de locação disponível: a operação para. Um imóvel que suspende as reservas no meio da temporada devolve dinheiro, perde avaliação na plataforma e volta ao mercado de locação tradicional em desvantagem, porque o contrato anual que ele dispensou já foi assinado por outro imóvel.

Se a comparação entre render por temporada e render por aluguel tradicional é o que está em jogo, a conta do modelo tradicional está em aluguel ou valorização, e rode-a com a hipótese conservadora antes de contar com a diária. Do lado tributário, o rendimento de aluguel recebido de pessoa física entra na apuração mensal do carnê-leão, e as faixas e deduções estão em imposto sobre aluguel de pessoa física.

Multa, operação parada e imposto: são três contas que só valem a pena fazer depois de responder a primeira pergunta, e ela não está em nenhuma planilha.

Como descobrir se o seu condomínio permite?

A verificação começa em três documentos, nessa ordem: a convenção do condomínio, que descreve a destinação e o que ela admite; o regimento interno, que detalha regras de uso; e as atas de assembleia, que mostram se houve deliberação sobre o tema e com que quórum. Peça a versão registrada da convenção, quando houver, e não a que circula em grupo de mensagens. Qual texto se aplica ao seu caso, e com que alcance, é pergunta para orientação jurídica, porque registro, eficácia entre condôminos e oponibilidade a terceiros não são a mesma coisa.

O que procurar nas atas é específico. Não basta encontrar uma assembleia que “discutiu Airbnb”: interessa se houve deliberação sobre mudança de destinação e se ela alcançou os dois terços do art. 1.351. Uma votação por maioria simples num assunto que a lei submete a quórum qualificado não produz o efeito que a decisão de 2026 exige.

Foi exatamente aí que a ideia parou, na minha operação. Quando avaliei colocar um imóvel na curta temporada, o passo que decidiu não foi a conta da diária: foi levantar as atas de assembleia, e a proibição estava lá. Hoje não tenho nenhum imóvel nesse uso, e sigo olhando imóveis em região de praia pensando nele, com a leitura das atas virando etapa de análise antes da compra e não depois. O seu condomínio pode ter uma resposta diferente da que eu encontrei. O que não muda é onde a resposta está.

Este conteúdo é informativo, reproduz o texto da lei e o que as decisões citadas registram, e não substitui a leitura da convenção do seu condomínio. Decisão judicial se aplica ao caso concreto que ela julgou, e o seu caso depende do que está na sua convenção e nas suas atas. Em situação em que a operação já está em curso, vale sentar com um advogado com prática em direito condominial antes da próxima reserva.

Volte ao papel colado no elevador. Nem sempre ele fala da bomba d’água.

Num condomínio, o que você pode fazer dentro do seu apartamento foi decidido do lado de fora dele.