A palavra final sobre a sua entrada não é sua, nem do dono do imóvel

Você fez tudo certo. Juntou o dinheiro, achou o apartamento, apertou a mão do dono. Aí um engenheiro que você nunca viu entra lá com uma prancheta e, sem trocar uma palavra com você, muda o tamanho da sua entrada.

Apartamento de R$ 400 mil, banco financiando 80%, R$ 80 mil separados. O laudo saiu R$ 360 mil. A sua entrada virou R$ 112 mil. São R$ 32 mil que apareceram entre o aperto de mão e a assinatura.

É a mesma coisa da troca do carro. Você chega na loja achando que o seu vale 40. O avaliador dá a volta, chuta o pneu, liga o ar, e diz 34. Ninguém mexeu no preço do carro novo. Mudou só quanto do seu entra nele, e o resto sai do seu bolso.

Com imóvel é igual, e está escrito. O artigo 6º da Resolução 4.676, do Conselho Monetário Nacional, que é quem manda nas regras do crédito, limita a cota a 80% na compra de imóvel residencial por pessoa física. Só que 80% do valor de avaliação, não do preço que você combinou com o dono.

Pode chegar a 90%, mas só se o contrato for no SAC, o Sistema de Amortização Constante, aquele de parcela que começa salgada e vai afinando, ou no Sacre. Na Price, de parcela fixa, fica nos 80%. No Minha Casa Minha Vida, regra própria.

Então quanto eu preciso ter de entrada?

A entrada é a diferença entre o preço que você paga ao vendedor e o valor que o banco libera, e esse valor é um percentual da avaliação dele. Foi assim que os 20% viraram 28%. Se quiser seguir mesmo assim, ou cobre a diferença, ou volta à mesa com o vendedor.

E tem a parte que me irrita. “Até 90%” não é oferta, é o teto que a norma deixa. É o máximo que o banco pode, não o que ele faz. A Caixa financia até 80% no SAC e até 70% na Price, segundo o Estadão E-Investidor, em dezembro: dez pontos que, num imóvel avaliado em R$ 400 mil, são R$ 40 mil saindo do seu bolso.

Comparar banco por percentual anunciado, sem perguntar em qual tabela ele vale, é comparar nada.

Antes de dar sinal, faça a conta duas vezes: uma com a avaliação igual ao preço, outra com ela 10% abaixo. A segunda é a que você precisa aguentar. O caminho está no mapa do financiamento em 2026.

O preço você fecha com o vendedor. A entrada só fecha depois do laudo.

É isso. Com o pé no chão.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.