No papel eram 20% de entrada. Depois do laudo, viraram 28%

Refaço essa conta toda vez que me mandam uma simulação de financiamento. Você fecha um apartamento por R$ 400 mil, ouve que o banco financia 80% e separa R$ 80 mil. Aí o laudo de avaliação do banco sai em R$ 360 mil, e a entrada vira R$ 112 mil. Você partiu do número errado.

O que a norma diz:

• A cota de crédito, o percentual que o banco aceita financiar, não pode passar de 80% na compra de imóvel residencial por pessoa física, pelo artigo 6º da Resolução 4.676 do Conselho Monetário Nacional, que fixa as regras gerais do crédito no país. O Minha Casa Minha Vida segue regras próprias.
• O teto sobe para 90% numa condição só: o contrato usar o SAC, o Sistema de Amortização Constante, de parcela que começa mais alta e cai todo mês, ou o Sacre, o Sistema de Amortização Crescente. Na Price, de parcela fixa, fica em 80%.
• A norma manda aplicar esse percentual sobre o valor de avaliação do imóvel na data da contratação, não sobre o preço da negociação.

Então quanto eu preciso ter de entrada?

A entrada é a diferença entre o preço que você paga ao vendedor e o valor que o banco libera, e esse valor é um percentual da avaliação dele. Se a avaliação vier abaixo do combinado e você quiser seguir com a compra, ou cobre a diferença do próprio bolso, ou renegocia o preço com o vendedor. Ali em cima, os 20% viraram 28% do preço.

Eu vejo SAC contra Price ser discutido como juros no longo prazo. Na porta de entrada, é caixa hoje: a Caixa financia até 80% no SAC e até 70% na Price, segundo anúncio do banco em dezembro noticiado pelo Estadão E-Investidor, e esses 10 pontos são R$ 40 mil num imóvel avaliado em R$ 400 mil. Ali, a tabela mexe na sua entrada antes de mexer na sua parcela.

E o “até 90%” de anúncio é teto de norma, não prateleira: ele diz o máximo que o banco pode, não o que ele faz. Comparar bancos pelo percentual anunciado, sem perguntar em qual tabela ele vale, é não comparar nada.

Antes de dar sinal, faça a conta duas vezes: com a avaliação igual ao preço e com ela 10% abaixo. É a segunda linha, não a primeira, que mostra quanto você teria de pôr do próprio bolso, e é por ela que vale planejar. O resto do caminho está no mapa do financiamento em 2026.

O preço você fecha com o vendedor. A entrada só fecha depois do laudo.

É isso. Com o pé no chão.

Isto é leitura de mercado pra sua decisão, não recomendação de investimento.