Arrematar não é ter. O imóvel vira seu no registro, e o ITBI vem antes

Você ganhou o leilão de um apartamento avaliado em R$ 450 mil com um lance de R$ 300 mil. Pagou, saiu a confirmação, e o imóvel ainda não é seu. Vai demorar um pouco para ser.

Pelo Código Civil, imóvel só muda de dono no cartório de registro. E o cartório só aceita um documento vindo do leilão judicial: a carta de arrematação, que o juiz só manda expedir depois do auto assinado, do prazo de dez dias e do ITBI pago. Tenho nove arremates no currículo, três deles parcelados em leilão judicial, e abaixo está a ordem dos papéis e onde cada um pode travar. O rito aqui é o do leilão judicial; no extrajudicial não existe carta expedida por juiz, e as diferenças estão em como funciona o leilão de imóveis.

O que acontece logo depois de vencer o leilão judicial?

Dois atos andam juntos: pelo art. 892 do Código de Processo Civil, o arrematante paga o preço de imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico, salvo decisão judicial em sentido diverso ou proposta de parcelamento aceita nos termos do art. 895; e o leiloeiro lavra de imediato o auto de arrematação, que registra as condições da venda (art. 901, caput). Sem o depósito ou as garantias, a arrematação pode ser resolvida (art. 903, § 1º, III).

Repare que nada disso passa o imóvel para o seu nome. O auto é a ata da venda: diz quem comprou, por quanto, como vai pagar e o que foi vendido. Serve de prova. Só que cartório nenhum registra auto, e é por isso que ainda faltam dois papéis depois dele.

Aqui também entram a comissão do leiloeiro e as despesas do processo. O juiz só manda expedir a carta com as duas pagas (art. 901, § 1º), então o que ficar pendente agora volta a travar lá na frente.

Com o preço pago e o auto lavrado, ainda falta a assinatura que torna a venda definitiva.

Quando a arrematação fica perfeita e irretratável?

Quando o auto é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro: a partir daí, diz o art. 903 do CPC, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma do § 4º, assegurada a reparação de prejuízos. A assinatura do juiz pode vir como despacho que homologa o auto.

São três assinaturas, e a do juiz não depende de você. Ela pode vir num despacho que homologa o auto ou num simples “dê-se ciência às partes”. Vale ler o despacho inteiro, porque é ele que diz se o prazo seguinte começou a correr.

Definitiva, aqui, quer dizer que ninguém desfaz a venda porque se arrependeu, nem o devedor que entrar com embargos depois. O que ainda pode derrubá-la está listado no § 1º do mesmo artigo, com prazo. E o arrematante também tem casos em que pode desistir, no § 5º.

Assinado o auto, começam a correr os dez dias.

Para que servem os 10 dias depois do auto de arrematação?

Para fechar a via rápida de quem perdeu: pelo art. 903, § 1º, a arrematação pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, considerada ineficaz se não observada a intimação do art. 804, ou resolvida se não for pago o preço ou prestada a caução; o § 2º dá ao interessado 10 dias úteis (art. 219) para provocar o juiz e, passado o prazo sem alegação, o § 3º manda expedir a carta de arrematação. Depois disso, o questionamento cabe em ação autônoma (§ 4º), sem desfazer a venda por si.

Para quem acabou de ganhar, dez dias parados parecem a vara enrolando. É o contrário: é o prazo para alguém apontar defeito na venda ali mesmo, dentro do processo. Passado o prazo, quem quiser questionar precisa entrar com uma ação separada, que é mais lenta e não desfaz a venda só por existir. Os dez dias contam em dias úteis, como manda o art. 219 do CPC para os prazos em dias.

O que a lei não garante é quanto tempo leva depois disso. Existem prazos gerais para o juiz e para o cartório da vara, mas na prática o despacho que manda expedir a carta sai quando sai. O que ajuda é acompanhar o processo depois de assinar o auto: venceu o prazo, certificado nos autos, e não saiu despacho, o advogado pede a certidão de que o prazo acabou e pede a carta. Cada advogado tem a sua rotina para essa etapa. O que não dá é ninguém olhar.

Mesmo com o prazo vencido, a carta não sai se faltar uma coisa: o imposto.

Por que o ITBI vem antes da carta de arrematação, e sobre qual valor?

Porque o art. 901, § 2º, do CPC exige que a carta de arrematação contenha a prova de pagamento do imposto de transmissão, então o ITBI é recolhido antes de a carta ser expedida; e a base de cálculo, no leilão judicial, é o valor da arrematação, não a avaliação nem o valor venal, conforme o STJ decide desde o REsp 2.525, de 1990, e confirmou no AgInt no AREsp 2.050.401. A alíquota é da cidade do imóvel.

Isso surpreende quem vem da compra comum, em que o ITBI se paga na escritura. No leilão judicial a carta faz o papel da escritura, e o imposto é condição para ela existir. Sem ITBI, não tem carta. Com ITBI calculado sobre o valor errado, você pagou a mais.

E o valor errado sai caro. Um exemplo, com alíquota hipotética de 2%: imóvel avaliado em R$ 450 mil, arrematado por R$ 300 mil. Sobre o lance, o imposto dá R$ 6.000. Sobre a avaliação, R$ 9.000. Se a guia da prefeitura vier pelos R$ 9.000, os R$ 3.000 de diferença só voltam se alguém brigar por eles.

Por isso vale comparar o valor venal da prefeitura com o lance logo depois de assinar o auto, antes de pedir a guia. Se o venal for maior, a decisão é de tempo. Quem precisa da carta rápido paga como veio e pede a devolução da diferença depois. Quem pode esperar discute antes de pagar. Nos dois casos a base é o valor da arrematação, e a alíquota é a que a lei da cidade fixa: confirme na prefeitura do imóvel.

Isso não briga com a regra geral do ITBI. O STJ, no Tema 1.113, fixou a base no valor de mercado da transação, com presunção do valor declarado, e o art. 38 do Código Tributário Nacional, com a LC 227/2026, chama de valor venal o preço pelo qual o bem seria negociado à vista em condições normais de mercado. No leilão judicial, o STJ toma o valor da arrematação como esse valor de mercado, e é por isso que este guia e a planilha dos custos de arrematar dizem a mesma coisa. As custas do registro seguem outra régua, a tabela do estado, e não acompanham esse desconto.

Imposto pago, prazo vencido, comissão e despesas quitadas: agora a carta sai.

O que a carta de arrematação contém e como registrar o imóvel arrematado?

A carta contém a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto de arrematação, a prova de pagamento do imposto de transmissão e a indicação de eventual ônus real ou gravame (art. 901, § 2º, do CPC), e é levada ao registro de imóveis da circunscrição do bem, onde a Lei 6.015/1973, art. 167, I, 26, prevê o registro da arrematação em hasta pública. Só com esse registro o imóvel passa ao nome do arrematante (Código Civil, art. 1.245).

O registrador não acompanhou o leilão. Ele pega a carta e confere: a descrição bate com a matrícula? O auto está ali? O ITBI está provado? Os ônus foram indicados? Qualquer diferença vira nota de exigência, e você volta para corrigir aquele papel. A descrição batendo com a matrícula é o que evita essa volta.

Se o lance foi parcelado, a carta já chega com a hipoteca do próprio imóvel, que o art. 895, § 1º, exige como garantia do saldo. Três dos meus nove arremates foram parcelados assim, e a hipoteca fica na matrícula até a quitação no processo. Quem pensa em vender ou financiar antes disso precisa contar com uma garantia que vai junto com o imóvel e pesa para quem compra ou empresta, como está no guia sobre financiar imóvel de leilão.

Com a carta registrada, o imóvel é seu. A porta ainda pode não ser.

Quando o arrematante entra no imóvel depois da carta de arrematação?

Com o mandado de imissão na posse, que o art. 901, § 1º, do CPC manda expedir junto com a carta de arrematação, depois do depósito do preço ou da prestação das garantias, da comissão e das despesas, e que o art. 903, § 3º, condiciona ao decurso do prazo de 10 dias sem impugnação. Imissão, não reintegração: o arrematante nunca teve a posse, então o que ele pede é ser colocado nela.

O mandado é a ordem. Cumprir a ordem é outra etapa, e nela quem dita o tempo é quem está morando lá. No meu caso mais demorado, foram doze meses do leilão até a chave. Outros imóveis vieram vazios. E alguns se resolveram por acordo, sem oficial de justiça, com ajuda prática para a pessoa se mudar. Aprendi a não ver ocupação como motivo para desistir do negócio, e sim como uma linha de custo e de tempo na planilha, maior ou menor conforme quem está lá dentro. O seu número pode ser outro. O que não dá é entrar sem número nenhum.

O passo a passo dessa parte, do acordo ao cumprimento do mandado, está no guia sobre imóvel de leilão ocupado. E a planilha do que vence junto com o lance, da comissão do leiloeiro aos eventuais débitos de condomínio, está em custos de arrematar um imóvel em leilão.

No dia do leilão a sensação é de que acabou. Na prática, é ali que começa a parte que não aparece na tela: papel, prazo, imposto e cartório. Saber a ordem não faz a vara andar mais rápido, mas evita perder semanas esperando um documento que ninguém pediu.

Este guia é informativo e descreve o rito do leilão judicial como está na lei; o edital de cada leilão e o despacho de cada vara podem acrescentar condições, e a régua final é o processo daquele imóvel, com a matrícula atualizada na mão. Para conduzir as etapas judiciais você precisa de advogado, e um assessor de leilão ajuda a ler o edital antes do lance.