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Teto do SFH subiu para R$ 2,25 milhões: o que muda no crédito
Resposta rápida
O teto do SFH passou a ser R$ 2,25 milhões de valor de avaliação do imóvel, conforme a Resolução CMN 4.676/2018 com a redação dada pela Resolução CMN 5.255/2025. Dentro do SFH, o custo efetivo para o mutuário tem limite de 12% ao ano. Quando a avaliação supera o teto, a operação não cabe no SFH e, se o banco a oferecer, pode ser estruturada no SFI, de condições livres. O detalhe que decide o enquadramento é a avaliação do banco, não o preço negociado.
Tem uma cena que se repete em quase toda compra de imóvel caro e que ninguém trata como um evento. Um técnico do banco anda pelo apartamento com uma prancheta, mede os cômodos, fotografa a vista, repara no acabamento do piso. Depois vai embora e manda um número.
Esse número pesa mais que o valor escrito na proposta.
Ele não diz só quanto o banco pode emprestar. Diz se a sua operação cabe no financiamento que tem teto de custo, ou se ela vai ter que procurar o crédito de condições livres. E o mesmo dinheiro custa diferente de um lado e do outro. Até outubro de 2025, essa linha era de R$ 1,5 milhão. Ficou nesse número por anos. O preço do metro quadrado em volta dela não ficou.
O imóvel não mudou de tamanho. Mudou de preço.
Você não mudou de renda. Mudou de faixa.
O apartamento não deixou de ser moradia. Deixou de caber no limite.
Em outubro de 2025 essa régua finalmente andou, depois de anos parada. E quando a régua anda, muda quais imóveis cabem dentro dela.
O que é o teto do SFH e quanto ele vale hoje?
O teto do SFH é o valor máximo de avaliação que um imóvel pode ter para ser financiado dentro do Sistema Financeiro da Habitação, e hoje ele é de R$ 2.250.000,00, conforme o art. 13 da Resolução CMN 4.676/2018, com a redação dada pela Resolução CMN 5.255, de outubro de 2025. O limite é nacional e vale para imóveis residenciais.
O salto é grande porque a atualização veio depois de um longo intervalo: o teto subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões de uma vez. Enquanto ele esteve congelado, quem comprava um apartamento de três quartos em bairro valorizado ia descobrindo, já no meio da negociação, que aquele imóvel tinha deixado de atender ao limite de avaliação do SFH. O imóvel continuava sendo residencial. O que tinha mudado era o preço do metro quadrado ao redor dele.
Ficar de fora do teto tem consequência, e ela não é burocrática: é o preço do dinheiro.
O que muda quando o imóvel passa do teto e cai no SFI?
Quando o valor de avaliação supera o teto, a operação não cabe no SFH. Ela pode então ser estruturada no SFI, o Sistema de Financiamento Imobiliário previsto na Lei 9.514/1997, criado para o financiamento imobiliário em geral e com condições livremente pactuadas, sem o limite de custo efetivo que vale dentro do SFH. Sair do SFH não garante, por si só, que haverá crédito aprovado no SFI.
Lado a lado, é isto que muda de um sistema para o outro:
| SFH | SFI | |
|---|---|---|
| Teto de avaliação do imóvel | R$ 2,25 milhões | a Lei 9.514/1997 não fixa teto equivalente |
| Custo efetivo máximo para o mutuário | 12% ao ano | condições financeiras livremente pactuadas |
| Quanto o banco pode financiar | até 90% da avaliação, na aquisição de imóvel residencial por pessoa natural, em SAC ou SACRE | pactuado caso a caso |
| Onde está a regra | Resolução CMN 4.676/2018, com a redação da Resolução CMN 5.255/2025 | Lei 9.514/1997 |
Leia a tabela pelo que ela é: os dois lados mostram o que a regra permite, não o que o banco oferece. Em qualquer um deles a operação continua dependendo de aprovação e da política de crédito da instituição.
A diferença que o comprador sente no bolso não está no nome do sistema, está no preço do dinheiro. Dentro do SFH existe um teto regulatório de custo. Fora dele, esse teto não se aplica, e a taxa passa a depender inteiramente da política e da análise da instituição. Como financiamento imobiliário tem prazo longo, qualquer diferença de taxa se multiplica por muitos anos de contrato, e é por isso que o enquadramento merece atenção antes da proposta, não depois. Foi exatamente esse degrau que o novo teto empurrou para cima. Quem queria financiar um imóvel avaliado acima do limite antigo ficava sem a proteção do teto de custo do SFH, e hoje esse ponto de corte está em R$ 2,25 milhões de avaliação.
E é aqui que o número da prancheta volta, porque o que decide o seu caso não é o valor que está na proposta.
O teto vale sobre o preço negociado ou sobre a avaliação do banco?
Vale sobre o valor de avaliação. A norma fala em valor de avaliação do imóvel financiado, que é o valor apurado pelo banco na vistoria técnica, e não o preço combinado entre comprador e vendedor na proposta. As duas cifras costumam ser próximas, mas podem divergir, e quem decide o enquadramento é a avaliação.
É aqui que a boa notícia cobra atenção. Um imóvel negociado por R$ 2,2 milhões e avaliado pelo banco em R$ 2,3 milhões não entra no SFH, por mais que a proposta assinada diga outra coisa. São R$ 100 mil de diferença numa cifra de milhões, e eles mudam o sistema inteiro da operação. O caminho prático para quem compra perto do limite é simples e economiza sofrimento: peça a avaliação antes de assumir compromisso que dependa das condições do SFH. Descobrir o enquadramento depois de assinar é descobrir tarde.
Enquadrado o imóvel, a pergunta passa a ser quanto custa o dinheiro lá dentro.
Quanto um financiamento no SFH pode custar de juros?
A Resolução CMN 4.676/2018 fixa, para as operações no âmbito do SFH, custo efetivo máximo de 12% ao ano para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros. E esse limite não cobre tudo que sai do seu bolso: a própria norma deixa de fora da conta os seguros obrigatórios de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel, além de certas tarifas. Esses custos podem ser cobrados por fora, e não entram no cálculo dos 12%.
Vale ler esse número pelo que ele é: um teto, não uma oferta. A norma diz até onde o custo pode ir, e não a que taxa o seu banco vai chegar. Duas pessoas com o mesmo imóvel dentro do SFH podem receber propostas bem diferentes, porque perfil de crédito, relacionamento com a instituição e momento do mercado entram na conta. O teto protege contra o extremo. A diferença dentro dele continua sendo sua para negociar, e é por isso que comparar bancos de verdade rende mais do que aceitar a primeira proposta.
Sabendo o teto do custo, falta o outro lado da conta: quanto o banco põe e quanto sai do seu bolso.
Quanto o banco pode financiar do valor do imóvel?
O art. 6º da mesma resolução trata da cota de crédito, que é a relação entre o valor da operação e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia. Ele prevê que essa cota pode chegar a 90% nos financiamentos a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial quando a operação usa o Sistema de Amortização Constante ou o Sistema de Amortização Crescente. É um máximo regulatório, não uma oferta.
No orçamento isso significa uma coisa só: mesmo no cenário mais favorável previsto na norma, uma parte do imóvel sai do seu bolso. Num imóvel avaliado no teto, os pelo menos 10% desse cenário máximo já são um valor alto por si só, e a entrada pode ser maior conforme a proposta do banco. Ela também não vem sozinha: some o ITBI, a escritura quando houver e o registro, custos que o comprador precisa provisionar em dinheiro, a menos que a proposta do banco preveja tratamento diferente para alguma dessas despesas. Quem planeja a compra olhando só a parcela costuma tropeçar nesse degrau de entrada, e ele é maior justamente na faixa que o novo teto acaba de incluir. O caminho completo, da análise de crédito ao registro, está no nosso mapa do financiamento imobiliário.
Com o imóvel enquadrado, o custo limitado e a entrada calculada, sobra a pergunta que ninguém faz em voz alta.
Teto maior significa crédito aprovado?
Não. O teto define apenas o enquadramento do imóvel no sistema, não a aprovação do crédito. A análise de renda, o comprometimento mensal, o histórico e a política de crédito da instituição continuam valendo integralmente, dentro ou fora do SFH.
Essa distinção é a mais fácil de perder de vista no meio da comemoração. O que a mudança de outubro de 2025 fez foi trazer de volta ao limite de avaliação do SFH uma faixa de imóveis que os preços tinham deixado para trás, e isso é relevante para quem compra imóvel bem localizado. O que ela não fez foi baixar o preço do imóvel, aumentar a sua renda ou obrigar banco nenhum a dizer sim. A régua nova diz quais imóveis podem ser enquadrados. O que cada banco oferece, e para quem, continua sendo decisão caso a caso.
Se a sua conta está nessa faixa, vale olhar o imóvel inteiro antes do contrato: o que muda no custo de manter um imóvel de alto padrão depois das chaves costuma pesar mais no orçamento do que a diferença de meio ponto na taxa, e formatos como as branded residences mudam essa conta de novo. Mais imóveis passaram a caber no limite de avaliação do SFH, e isso é uma boa notícia real para quem compra nessa faixa. O que continua igual é a outra metade da conta, a que depende de você e do banco.
Régua nova diz o que cabe. Nunca disse quem entra.
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Perguntas frequentes
Qual é o teto do SFH hoje?
O limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado dentro do SFH é de R$ 2.250.000,00, conforme o art. 13 da Resolução CMN 4.676/2018, com a redação dada pela Resolução CMN 5.255, de outubro de 2025. O valor anterior era de R$ 1,5 milhão, e ficou congelado por vários anos enquanto os preços subiam, o que foi empurrando imóveis inteiros para fora do crédito regulado. O teto é nacional: não existe limite diferente por cidade ou por estado. Importante notar que o parâmetro é o valor de avaliação do imóvel, apurado pelo banco, e não o valor que aparece na proposta de compra.
Qual a diferença entre SFH e SFI?
O SFH é o sistema regulado de financiamento habitacional: exige que o imóvel seja residencial, respeita o teto de avaliação de R$ 2,25 milhões e tem custo efetivo máximo de 12% ao ano para o mutuário, conforme a Resolução CMN 4.676/2018. O SFI, previsto na Lei 9.514/1997, existe para o financiamento imobiliário em geral e não tem teto de valor definido nessa regra, com condições livremente pactuadas entre as partes. Na prática, a diferença que o comprador sente é o preço do dinheiro: no SFH existe um limite regulatório de custo, e no SFI a taxa é negociada caso a caso com a instituição.
O teto do SFH vale sobre o preço negociado ou sobre a avaliação do banco?
A norma fala em valor de avaliação do imóvel financiado, ou seja, o valor apurado pelo banco na vistoria técnica, não o preço que comprador e vendedor combinaram na proposta. Isso importa porque as duas cifras podem divergir, e é a avaliação que define o enquadramento. Um imóvel negociado por um valor abaixo do teto pode ser avaliado acima dele e sair do SFH, assim como o contrário também acontece. Antes de contar com as condições do SFH em uma compra que se aproxima do limite, peça ao banco a avaliação antes de assinar qualquer coisa que dependa dela.
Qual o juro máximo de um financiamento no SFH?
A Resolução CMN 4.676/2018 estabelece, para as operações no âmbito do SFH, custo efetivo máximo de 12% ao ano para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros. A própria norma esclarece que esse cálculo não inclui o custo dos seguros obrigatórios de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel, nem determinadas tarifas previstas na resolução. Trata-se de um limite regulatório, não da taxa que o banco vai oferecer: a taxa efetivamente praticada depende do banco, do seu perfil de crédito e do momento do mercado, e costuma ser divulgada por instituição.
Quanto o banco pode financiar do valor do imóvel?
O art. 6º da Resolução CMN 4.676/2018 trata da chamada cota de crédito, que é a relação entre o valor da operação e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia. A norma prevê que, nos financiamentos a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial, essa cota pode chegar a 90% quando a operação usa o Sistema de Amortização Constante ou o Sistema de Amortização Crescente. Esse é o limite regulatório do que pode ser financiado, e não uma garantia de que o banco vá liberar esse percentual no seu caso: a política de crédito de cada instituição pode ser mais conservadora.
Quem assinou contrato antes da mudança é afetado pelo novo teto?
Essa é uma pergunta que só a sua instituição financeira responde para o seu caso, e vale fazer explicitamente. O teto do SFH é um critério de enquadramento da operação de crédito, e a resolução do Conselho Monetário Nacional estabelece o limite vigente sem que este guia possa afirmar como cada banco trata contratos firmados antes da mudança. Se você já assinou, pergunte à instituição se há algo a rever no seu contrato. Se está no meio de uma negociação, pergunte qual regra vai valer para a sua operação e em que momento do processo isso é definido, porque é essa resposta que muda o seu planejamento, não a data em que você fez a proposta.
Dá para usar o FGTS em um imóvel de até R$ 2,25 milhões?
O enquadramento no SFH e as regras de uso do FGTS são coisas diferentes e definidas por instâncias diferentes: o teto do SFH vem de resolução do Conselho Monetário Nacional, enquanto as condições de uso do fundo de garantia na compra da casa própria seguem as regras do Conselho Curador do FGTS e a operacionalização do agente financeiro. Por isso, o fato de um imóvel caber no teto do SFH não responde sozinho se o seu FGTS pode entrar naquela compra. Confirme as condições vigentes diretamente com o banco antes de contar com esse dinheiro no orçamento.
Fontes