Acima de R$ 2,25 milhões, o seu FGTS não entra na compra

Você faz a simulação duas vezes.

A primeira com o apartamento de R$ 2,2 milhões, que é o que cabe. A segunda com o de R$ 2,3 milhões, que é o que você quer.

Os cem mil aparecem na parcela, como era de esperar.

O que não era de esperar é que, na segunda simulação, o campo do FGTS deixe de servir para alguma coisa.

Não é erro de sistema. Acima de R$ 2,25 milhões de avaliação, o seu FGTS continua existindo, continua sendo seu, e não pode entrar naquela compra.

E ele não vai embora sozinho.

O que você perde quando a operação sai do SFH?

Quem passa do teto de avaliação do SFH, hoje de R$ 2,25 milhões pelo art. 13 da Resolução CMN 4.676/2018, perde o limite de custo efetivo de 12% ao ano, perde o FGTS enquanto valer a regra que amarra o fundo a esse teto, e passa a negociar a cota de financiamento. A operação deixa de ser enquadrada nesse sistema e passa ao SFI, o Sistema de Financiamento Imobiliário da Lei 9.514/1997, critério que a CAIXA publica de forma literal nas suas perguntas frequentes.

Três nomes técnicos numa frase só. Vale abrir cada um, porque sozinhos eles não dizem nada.

Custo efetivo é o juro somado a comissões e outros encargos, numa taxa só. Dentro do SFH existe um limite para ele: 12% ao ano.

O nome dá a entender que existe um custo inefetivo em algum lugar. Existe, e é o que fica de fora da conta: a própria norma exclui dos 12% os seguros obrigatórios e certas tarifas.

Cota de financiamento é quanto do imóvel o banco topa bancar. É ela que decide o tamanho da entrada.

FGTS você já sabe o que é. A novidade é que ele para na porta.

O degrau em si, com os dois sistemas lado a lado, está no guia do teto do SFH de R$ 2,25 milhões. Aqui interessa o que acontece depois dele.

E o que acontece depois dele tem um nome bonito. Fora do SFH, diz a norma, as condições financeiras são “livremente pactuadas entre as partes”.

Leia devagar. As partes são duas, e as duas são livres.

De um lado, uma mesa que acompanha a curva de juro futuro todos os dias úteis do ano. Do outro, você, com a simulação aberta em duas abas.

Quanto isso muda na entrada?

A cota de financiamento é o que muda mais rápido no seu caixa, porque ela vira dinheiro no dia da assinatura, e não ao longo do contrato. A CAIXA divulga cota de até 90% do valor do imóvel, conforme a modalidade, os recursos e o sistema de amortização, e prazo de até 35 anos. Isso é o máximo que ela publica, não o que o seu banco vai oferecer.

Num imóvel de R$ 2,3 milhões, financiando 90%, a entrada é R$ 230 mil.

Financiando 80%, a entrada vira R$ 460 mil.

A diferença entre as duas linhas é de R$ 230 mil, e é dinheiro que precisa estar na conta na semana da assinatura. Não diluído em trinta anos. Naquela semana.

E some o resto da comitiva: ITBI, escritura quando houver, registro. Pergunte ao banco quais desses ele aceita embutir na operação, porque a política varia entre bancos.

O teto de custo você perde diluído nas parcelas de um contrato longo. A entrada você perde na quinta-feira.

Por que o crédito do imóvel mais caro ficou mais caro?

A mudança acompanha a troca da fonte do dinheiro que abastece o crédito imobiliário, segundo a leitura apresentada pelo próprio Banco Central em agosto de 2026.

Até agora, o banco emprestava para casa própria usando principalmente a poupança dos clientes. Dinheiro barato, parado ali, que a regra manda ir para imóvel.

O modelo novo, em teste desde o fim de 2025 e com vigência plena prevista para janeiro de 2027, troca parte dessa fonte por dinheiro captado no mercado, que custa mais e balança mais. Em troca, cobra uma contrapartida: 80% dos recursos alcançados pelo modelo precisam ir para operações que caibam no SFH, ou seja, imóvel de até R$ 2,25 milhões e custo efetivo máximo de 12% ao ano.

Oitenta por cento é quase tudo.

Leia essa frase de novo pelo seu lado. Nas instituições e nos recursos alcançados pelo novo modelo, a sua operação é justamente a que não conta para essa cota.

Ela não deixa de existir por isso. Ela deixa de ter quem precise fazê-la.

Por dez anos ninguém precisou dessa conversa. Segundo o regulador, quem comprava acima do teto pegava, em média, o dinheiro mais barato da tabela.

E o que a mudança fez com o preço?

Em 18 de agosto de 2026, no Abecip Summit, o diretor de Regulação do Banco Central, Gilneu Vivan, respondeu, segundo o Valor:

“Se olharmos as taxas praticadas nos últimos dez anos, as taxas sempre foram muito próximas, independentemente do valor do imóvel, sendo que as menores taxas médias eram observadas em operações com imóveis de valor superior a R$ 2,25 milhões. Mas, desde outubro de 2025, quando iniciam os testes do novo modelo, as operações acima de R$ 2,25 milhões têm taxas maiores que as dos imóveis de valor abaixo de R$ 1 milhão.”

Ele acrescentou que esse era um dos efeitos esperados.

Não veio série junto. O Banco Central não publica taxa média aberta por faixa de valor de imóvel, e veículos diferentes noticiaram tamanhos diferentes para a diferença. Sobrou a direção, dita pelo regulador em evento público, e é só ela que este guia carrega.

Para dar ordem de grandeza, uma conta explicitamente ilustrativa. Um ponto percentual a mais de juro ao ano, sobre um saldo devedor de R$ 1,84 milhão, dá R$ 18,4 mil em doze meses.

Só que o saldo não fica parado ali. Você amortiza, quer dizer, cada parcela devolve um pedaço do que você deve, e o juro do ano seguinte incide sobre um saldo menor. Então o acréscimo real do primeiro ano é menor que R$ 18,4 mil, e vai encolhendo ano a ano.

Serve para dar ordem de grandeza. Não é valor de contrato.

Mas o degrau está lá desde a primeira parcela.

Dá para usar o FGTS acima do teto do SFH?

O FGTS não pode entrar na compra de imóvel avaliado acima de R$ 2,25 milhões, enquanto valer a regra que vincula o uso do fundo ao teto do SFH. O Conselho Curador do FGTS unificou o tratamento em novembro de 2025 e fixou que o imóvel precisa estar avaliado em até R$ 2,25 milhões, valendo tanto para contratos novos quanto para os antigos que passem a se enquadrar.

Repare em quem decide isso. Não é o seu tempo de fundo. Não é a sua renda. Não é o seu histórico.

É o imóvel.

Você pode ter vinte anos de carteira assinada e o saldo inteiro na conta vinculada.

É seu. Está lá. Tem o seu nome.

E não entra, porque o apartamento custa caro demais. As demais condições de uso, como a destinação a moradia própria e a restrição de já possuir imóvel residencial, continuam valendo por cima disso, e estão no guia das regras de uso do FGTS na entrada.

É hora de refazer a conta da entrada. Antes da proposta, não depois.

O que perguntar ao banco antes de assinar a proposta?

As respostas que decidem a sua conta não estão na tabela de juros, estão no enquadramento, ou seja, em qual dos dois sistemas a operação cai. São cinco perguntas, e todas cabem numa conversa antes de qualquer assinatura.

A pergunta	Por que ela muda a sua conta	Onde a regra está
Qual valor vocês usam para enquadrar, o negociado ou o avaliado?	Define se a operação é SFH ou SFI. A CAIXA publica que usa o menor entre os dois; outras instituições podem publicar critério próprio	Critério de enquadramento no FAQ da CAIXA; teto na Resolução CMN 4.676/2018
A operação entra no SFH ou no SFI?	No SFH existe custo efetivo máximo de 12% ao ano, sem os seguros obrigatórios e certas tarifas. No SFI, condições livremente pactuadas	Resolução CMN 4.676/2018 e Lei 9.514/1997
Qual a cota de financiamento no meu caso?	É ela que define a entrada. Na faixa de R$ 2,3 milhões, dez pontos de cota são R$ 230 mil	A CAIXA divulga até 90%, conforme modalidade, recursos e sistema de amortização
O FGTS pode entrar nesta compra?	Acima do teto do SFH não pode, enquanto valer a regra do Conselho Curador noticiada em novembro de 2025	Decisão do Conselho Curador do FGTS
O que está fora do custo efetivo informado?	Seguros obrigatórios e certas tarifas ficam fora do cálculo dos 12% pela própria norma, e são pagos por fora	Resolução CMN 4.676/2018

Duas coisas antes de levar a tabela para a reunião.

Os números da coluna do meio são o que a norma permite ou o que a CAIXA publica como máximo. Não são o que o seu banco vai oferecer.

E nenhuma das cinco respostas aprova crédito. Elas dizem em que jogo você está. Quem decide se joga é a mesa do outro lado.

Vale a pena ajustar o negócio para caber no teto?

Pode valer, e a análise é de conta, não de princípio. Um imóvel avaliado logo acima da linha perde duas coisas por norma, o teto de custo e o FGTS, e passa a negociar uma terceira, a cota. A do custo aparece já na primeira parcela; as outras duas aparecem no caixa, antes dela.

Só que o enquadramento não é decisão sua.

O teto não é do preço que você paga. É do número que o banco escreve depois de visitar o imóvel. Você negocia um; ele enquadra o outro.

Pergunte ao seu banco qual dos dois números ele usa. A CAIXA publica que pega o menor entre o preço do contrato e o laudo do engenheiro. Parece detalhe de rodapé. É o que decide de que lado da linha você cai.

Existe ainda uma saída que não está na tabela de banco nenhum, porque não é um produto: financiar menos.

Numa faixa em que a taxa é negociada caso a caso e o FGTS está fora, entrada maior e prazo menor deixam de ser conservadorismo e passam a ser preço. Quem consegue escolher entre financiar e não financiar está numa posição diferente de quem depende do crédito, e essa posição vale ser usada na mesa. Depois das chaves, o custo de manter um imóvel de alto padrão entra por cima de tudo isso.

O que ainda pode mudar nessa regra até 2027?

O desenho inteiro do crédito imobiliário está em transição, e a data em que você lê isto importa. O novo modelo tem vigência plena prevista para janeiro de 2027, depois de uma fase de testes iniciada no fim de 2025.

A regra que criou o seu degrau está em disputa agora, e quem está pedindo para mudá-la são os bancos.

Valor e Folha noticiaram, em agosto de 2026, que instituições financeiras pediram ao Banco Central a revisão do limite de 12% e o adiamento do início da vigência. O próprio diretor de Regulação disse, no mesmo mês, que o modelo está em permanente reavaliação, e que a obrigação de destinar 80% dos recursos ao SFH é um dos pontos mais debatidos. Falta ainda definir o índice que vai corrigir os novos contratos.

Repare no desenho. Do teto para baixo, o banco tem uma cota de direcionamento a cumprir e um limite de custo a respeitar. Do teto para cima, nenhum dos dois alcança a sua operação. A cota de financiamento, essa continua existindo, e negociada caso a caso.

Nada disso está decidido, e nada disso muda a regra de hoje. Muda a leitura de quem vai assinar trinta anos: o seu degrau nasceu de uma mudança que ainda está em teste, e é sensível a ajustes na própria regra que o criou.

Pergunte ao banco qual regra vale para a sua operação e em que momento do processo isso é definido. O teto também não é lei: veio de resolução do Conselho Monetário Nacional, e por resolução ele já andou uma vez, em outubro de 2025.

Volte ao simulador e olhe o campo do FGTS de novo.

Enquanto valer a regra que amarra o fundo ao teto, ele continua lá e não serve para você. Não sumiu do site. Sumiu da sua operação, e por causa do imóvel, não por causa de você.

Então faça a conta antes da proposta, e faça com os três números que este texto te deu: a cota que o seu banco oferece, a entrada que sobra dela, e o custo sem teto de um contrato de trinta anos.

Porque não foi de faixa que você subiu. Foi do sistema que tinha teto que você saiu.